Démolition et reconstruction de logements : extension du régime de taux réduit

L’application du taux réduit à 6 % sur la rénovation de logements de plus de 10 ans est généralement connue. La démolition suivie d’une reconstruction ne relève pas de ce régime et est soumise au taux standard de 21 %. Depuis 2007, un taux réduit à 6 % est également d’application sur « la démolition et la reconstruction » de « logements » situés dans l’un des 32 centres urbains belges.

Cette dernière règle serait à présent étendue temporairement au reste du territoire belge, y compris si le logement n’est pas occupé personnellement mais loué comme logement social. En outre, il sera dorénavant aussi possible d’appliquer un taux de TVA de 6 % à la « vente » de logements reconstruits après démolition (par exemple, par des promoteurs). C’est ce qui ressort du projet de la Loi-programme (qui doit encore être traité à la Chambre).

Cette règle entrera en vigueur dès le 1^er janvier 2021 pour autant qu’elle soit approuvée définitivement. À travers cette mesure temporaire, le gouvernement chercher à atténuer l’impact économique de la crise du coronavirus sur le secteur de la construction, tout en poursuivant un objectif social et écologique. Vous trouverez, ci-après, les lignes de force de la nouvelle règle, basées sur l’exposé des motifs du projet de la Loi-programme.

Les nouvelles situations en cas de « démolition et de reconstruction » d’un logement au taux de TVA de 6 %

Il convient de remarquer en premier lieu que la règle existante prévoyant l’application du taux réduit de TVA à 6 % sur la démolition et la reconstruction de logements dans les 32 centres urbains reste intégralement d’application.

Vient s’y ajouter une règle temporaire (légèrement plus stricte) prévoyant l’application du taux réduit de TVA à 6 % dans les cas suivants :

1. « Démolition et reconstruction » de l’habitation propre et unique du maître d’ouvrage/personne physique : extension au reste du territoire belge.
2. « Vente sous le régime de la TVA » d’un logement reconstruit après démolition que l’acheteur/personne physique occupera comme habitation propre et unique (par exemple, promoteur, mais également particulier).
3. « Démolition et reconstruction » ou « vente sous le régime de la TVA » d’un logement destiné à la location par le maître d’ouvrage/personne physique ou l'acheteur/personne physique dans le cadre de la politique sociale.

Sont exclus de cette mesure temporaire : (1) les travaux qui ne concernent pas l’habitation propre, comme les travaux de culture, de jardinage et de clôture, mais également (2) les piscines, saunas, mini-golfs, terrains de tennis et installations similaires et (3) le nettoyage de l'habitation.

Nouvelle règle également d’application sur la vente

La nouvelle règle s’applique donc non seulement aux travaux des entrepreneurs pour des personnes physiques maîtres d’ouvrage, mais dorénavant aussi sur la « vente » de nouveaux logements reconstruits par des constructeurs et promoteurs immobiliers à des personnes physiques par exemple.

Le projet doit toutefois être réalisé par le même contribuable, depuis la démolition du bâtiment jusqu’à la livraison du logement.

Le cas échéant, le taux réduit de TVA à 6 % s’applique à la livraison de l'habitation et du terrain y attenant.

La pratique d'optimalisation, qui consiste pour les promoteurs immobiliers à collaborer avec des sociétés foncières distinctes pour la vente de nouveaux logements à des acheteurs/personnes physiques (auquel cas la vente d’un nouveau bâtiment est effectivement soumise à la TVA (21 %) mais celle du terrain peut être soumise à des droits d'enregistrement plus avantageux (10 %)), n’est plus nécessaire dans les situations prévues par la nouvelle règle. En vertu du nouveau régime, la vente du nouveau logement pourrait être soumise au taux de 6 %. Toutefois, il sera même plus intéressant de demander à la personne de vendre le terrain attenant en même temps que l’habitation, afin que la vente du terrain soit également soumise au taux de TVA de 6 % au lieu des 10 % des droits d’enregistrement. 

Qu’entend-on par « démolition » (et « reconstruction » d’un logement) ?

• Le bâtiment démoli ou détruit ne doit pas être un « logement » en soi. La nouvelle règle peut dès lors également s’appliquer à la démolition d’un bureau ou d’un hangar par exemple, suivie par la reconstruction d’un « logement ».
• La démolition du bâtiment doit en revanche être complète en ce sens qu’elle doit concerner un bâtiment entier (maison, hangar, immeuble de bureaux...). Y sont toutefois aussi assimilés : la transformation importante d’un vieux bâtiment dans laquelle les travaux suite à la démolition ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du vieux bâtiment (de sorte que les travaux ne peuvent entrer en considération pour l’application du taux réduit de TVA pour rénovation). Tel est par exemple le cas lorsque (seule) la façade est conservée.
• La démolition d’un bâtiment et la reconstruction d'un logement ne nécessitent pas que les deux soient situés exactement au même endroit : il suffit qu’ils soient situés sur la même parcelle cadastrale.

Qu’entend-on par « logement » ?

• Il doit s’agir d'un logement occupé exclusivement ou à titre principal comme habitation « propre » et « unique » par le « maître d’ouvrage » ou l’« acheteur » selon le cas (il n’est cependant pas tenu compte des autres habitations obtenues à la suite d’un héritage). L’utilisation du logement pour l’exercice d'une activité économique ne constitue pas un obstacle, pour autant qu’elle soit inférieure à 50 %, auquel cas le taux réduit de TVA reste applicable à l’ensemble des travaux.
• Le maître d'ouvrage/personne physique ou l’acheteur/personnel physique doit y établir son domicile sans délai et ce, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant l’année de la première occupation du bâtiment.
• La superficie totale habitable du logement ne peut excéder 200 m². La méthode de calcul se rattache aux données que l’architecte est tenu de fournir dans le formulaire de déclaration relatif aux statistiques sur les permis de bâtir (modèle 1). Cette méthode de calcul diffère selon qu’il s'agit (1) d’une maison unifamiliale, (2) d’un appartement (avec des espaces privatifs et communs) et une habitation faisant partie d’un projet intégré d’habitat collectif (comprenant des espaces pour l’usage privé et l’usage commun).

Il résulte de ce qui précède que le logement doit être occupé personnellement par le maître d'ouvrage/personne physique ou l’acheteur/personne physique et ne peut donc pas être donné en location.

La seule exception à cette règle est la location dans le cadre de la politique sociale mentionnée plus haut. En effet, si le « maître d'ouvrage » ou l’acheteur destine le logement à la location dans le cadre de la politique sociale, cette destination doit rester inchangée (par dérogation à ce qui précède) jusqu’au 31 décembre de la quinzième année suivant celle de la première occupation.

Si dans la période précitée de 5 ans ou de 15 ans, les conditions relatives au tarif réduit ne sont plus remplies, le maître d'ouvrage/personne physique (ou l'acheteur/personne physique) doit reverser l’avantage de TVA dont il a bénéficié à concurrence d’un cinquième ou un quinzième (selon le cas) pour l’année du changement et les années restant à courir. 

Quelles sont les formalités à remplir ?

La diminution temporaire de la TVA est également liée à certaines conditions formelles.

En effet, le maître d’ouvrage/personne physique doit introduire une déclaration (par voie électronique) auprès du bureau de TVA compétent et ce, préalablement aux travaux (avant que la TVA ne devienne exigible). Cette déclaration confirme la destination du logement (habitation propre et unique ou location sociale) et la superficie maximale de 200 m². Elle doit par ailleurs être accompagnée d’une copie de (1) du permis d’urbanisme et (2) du/des contrat(s) d’entreprise. Une copie de la déclaration doit également être remise aux entrepreneurs concernés afin de les décharger de leur responsabilité quant à l’application du tarif réduit.

En cas de vente au tarif réduit, la déclaration susmentionnée doit être introduite par le vendeur (promoteur immobilier). Cette déclaration doit être cosignée par l’acheteur/personne physique, afin de décharger le vendeur de sa responsabilité quant à l’application du tarif réduit. La déclaration doit dans ce cas être accompagnée d’une copie (1) du permis d’urbanisme et (2) du/des contrats d’entreprise mais aussi (3) du compromis ou de l’acte authentique de la vente.

À partir de quand le nouveau régime peut-il s'appliquer ?

Comme mentionné plus haut, la nouvelle règle présente un caractère temporaire et ne s’applique que sur la TVA (selon le cas sur « la démolition et la reconstruction » ou sur la « vente ») exigible entre le 1^er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.

Les projets en cours ayant débuté avant le 1^er janvier 2021 sont encore éligibles, mais uniquement pour les travaux pour lesquels la TVA est exigible en 2021 et 2022 et pour autant que la déclaration susmentionnée soit introduite le 31 mars 2021 au plus tard.

Une fois le logement occupé, seules les opérations pour lesquelles la TVA est devenue exigible au 31 décembre de l’année de cette occupation entreront encore en ligne de compte.

Enfin, il est prévu une disposition anti-abus afin d’éviter que des projets pour lesquels le permis d’urbanisme n’a été introduit qu’après le 1^er juillet 2022 fassent l'objet d’une facturation anticipée excessive en 2022 afin de pouvoir encore profiter de la diminution temporaire de la TVA. Dans ce cas, la diminution de la TVA sera limitée à 25 % du montant total des travaux mentionnés dans la demande de permis d’urbanisme. Le solde sera alors réputé se rapporter à 2023 ou aux années suivantes.