En tant que résident fiscal belge, vous êtes tenu de déclarer vos revenus mondiaux dans votre déclaration fiscale, ce qui inclut les revenus mobiliers et immobiliers, les revenus professionnels et autres. Par conséquent, les revenus de biens immobiliers belges et étrangers perçus par des résidents fiscaux belges doivent être déclarés comme revenus immobiliers dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques. Seuls les revenus de la résidence principale (‘résidence familiale’) ne doivent pas être déclarés.
Le montant à déclarer dépend de la localisation du bien (Belgique ou étranger) et de son utilisation (non loué, loué à titre privé ou loué à titre professionnel).
Pendant longtemps, les biens immobiliers situés à l'étranger étaient traités différemment des biens immobiliers situés en Belgique. La législation récente a changé cette situation.
Cadre
Un résident belge qui possède un bien immobilier situé en Belgique, qui n'est pas loué ou qui est loué à des particuliers, est imposé sur une base forfaitaire, laquelle correspond à la ‘valeur cadastrale’ du bien. Cette ‘valeur cadastrale’ représente la valeur locative nette annuelle du bien immobilier au 1er janvier 1975 (date de référence).
Jusqu'à récemment, les biens immobiliers étrangers n'étaient toutefois pas imposés sur une base forfaitaire. Ces biens étaient imposables sur leur valeur locative réelle ou, lorsqu'ils étaient loués, sur le revenu locatif net annuel, qui est dans les deux cas généralement plus élevé que la base forfaitaire sur laquelle les biens immobiliers belges sont imposés.
Toutefois, lorsque la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition avec le pays dans lequel le bien immobilier est situé, le revenu résultant de ce bien est en principe exonéré d’impôt en Belgique, mais il intervient dans la détermination du taux qui s’applique aux autres revenus du contribuable (c’est la ‘réserve de progressivité’), par exemple le salaire ou la pension. Par conséquent, une réduction de la base imposable relative aux revenus immobiliers, basée sur la valeur cadastrale, aura en principe un effet positif sur l'impôt global dû.
Cette inégalité de traitement a été considérée par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) comme un obstacle à la libre circulation des capitaux au sein de l'Union européenne. La CJUE a déjà condamné la Belgique à deux reprises. En 2014, pour les biens étrangers non loués, et, à nouveau en 2018, pour les biens étrangers qui sont loués à des particuliers. La Belgique continuant à maintenir une différence de traitement fiscal pour les revenus locatifs selon que le bien est situé en Belgique ou à l'étranger, la Cour l’a récemment à nouveau condamnée au paiement d'une somme forfaitaire de €2 millions et d'une astreinte journalière de €7.500 jusqu'à la modification de la législation.
Nouvelle législation
À la suite des condamnations susmentionnées de la CJUE, la Belgique a donc modifié sa législation relative à l'imposition des biens immobiliers étrangers.
Cette nouvelle législation vise à déterminer la base imposable des biens immobiliers étrangers sur la même base forfaitaire que les biens immobiliers belges. Par conséquent, une ‘valeur cadastrale’ sera attribuée par l'administration fiscale belge aux biens immobiliers étrangers détenus par des résidents belges.
La nouvelle réglementation s'applique aux biens immobiliers étrangers qui appartiennent à des résidents belges (soumis à l'impôt des personnes physiques) et à des personnes morales (soumises à l'impôt des personnes morales). Pour l'impôt des sociétés, la nouvelle réglementation n'a pas d'impact. En outre, la nouvelle réglementation s'applique également aux biens immobiliers étrangers détenus par des constructions juridiques étrangères d'un ‘fondateur’ résident belge (tel que défini dans la législation fiscale sur la taxe Caïman).
Détermination de la valeur cadastrale
Comme indiqué précédemment, la ‘valeur cadastrale’ est le point de départ du calcul de la base imposable forfaitaire. Celle-ci est égale à la valeur locative nette annuelle d'un bien immobilier au 1er janvier 1975. Lorsque la valeur locative nette n'est pas connue, la valeur cadastrale est obtenue en multipliant la valeur de vente du bien à la date de référence (1975) par 5,3%.
Cependant, il n'y a généralement pas de données disponibles sur la valeur de vente au 1er janvier 1975 pour les propriétés situées à l'étranger. C'est pourquoi une autre méthode (plus pratique) a été mise en œuvre afin de déterminer la valeur cadastrale de ces biens :
- la valeur de vente actuelle (ou ancienne)
- corrigée par un coefficient spécifique (publié au Moniteur belge (valeur de vente en 2021 : 15,018))
- multipliée par 5,3%.
Par exemple, si vous avez acheté votre bien immobilier situé à l’étranger en 2011 pour €200.000, le coefficient de correction relatif à 2011 est de 13,124, ce qui donne un revenu cadastral (non indexé) de €808 (200.000/13,124 = 15.240 multiplié par 5,3%).
Pour les biens immobiliers étrangers non bâtis, la loi fixe le revenu cadastral à €2 par hectare.
Si vous n'êtes pas d'accord avec la valeur cadastrale déterminée par l'administration fiscale, un recours administratif doit être introduit par courrier recommandé à la poste dans les deux mois suivant la détermination du revenu cadastral, en indiquant la valeur qui vous semble la plus correcte.
Obligation de déclaration
Les contribuables qui ont déclaré des biens immobiliers étrangers dans leur précédente déclaration fiscale seront informés par l'administration fiscale de la nouvelle législation susmentionnée.
Afin de déterminer la valeur cadastrale du bien immobilier étranger, les propriétaires recevront un questionnaire de l'administration fiscale belge leur demandant de fournir des informations spécifiques concernant leur bien immobilier étranger, notamment une brève description et la localisation (pays et adresse) du bien, la valeur marchande normale ou (en l'absence de valeur marchande normale) le prix d'achat et l'année d'acquisition; le cas échéant, les coûts de rénovation et l'année de rénovation.
Les résidents et les personnes morales belges doivent fournir les informations demandées à l'administration fiscale au plus tard le 31 décembre 2021, même lorsque l'avis susmentionné n'a pas (encore) été reçu. De même, les contribuables qui possédaient déjà des biens immobiliers étrangers avant le 1er janvier 2021 (mais qui n'ont pas encore déclaré les revenus étrangers dans leur déclaration de revenus, par exemple pour les biens immobiliers étrangers achetés en 2020) doivent spontanément fournir les informations nécessaires à l'administration compétente au plus tard le 31 décembre 2021.
A partir du 1er janvier 2021, les contribuables sont néanmoins tenus d'informer l'administration fiscale quant à leurs biens immobiliers étrangers dans les quatre mois qui suivent le mois de l'achat, de la vente ou de l'acquisition de droits de propriété d'une autre manière (par exemple, un héritage). Pour les biens immobiliers étrangers acquis ou vendus entre le 1er janvier 2021 et le 25 février 2021, ce délai est prolongé jusqu'au 30 juin 2021.
Comme pour les biens immobiliers belges, une réévaluation du revenu cadastral est requise en cas d'extension, de reconstruction et/ou de ‘modifications substantielles’ des biens immobiliers étrangers. Vous êtes tenu d'informer l'administration fiscale de ces modifications dans les trente jours suivant leur réalisation.
Sanction
La nouvelle loi sanctionne le non-respect de l’obligation de déclaration précitée d’une amende administrative spécifique. Celle-ci s’élève à minimum €250 et maximum €3.000.
Déclaration à l’impôt sur les revenus
La valeur cadastrale des biens immobiliers étrangers déterminée conformément à la nouvelle législation est applicable à partir du 1er janvier 2021. Par conséquent, cette valeur cadastrale doit être utilisée lors de l’introduction de la déclaration fiscale relative à l’exercice d’imposition 2022.
L’administration fiscale prévoit de disposer d’un revenu cadastral établi pour tous les biens immobiliers étrangers détenus par des résidents belges d’ici mars 2022.
Que faire ?
Comme mentionné ci-dessus, afin de déterminer la valeur cadastrale des biens immobiliers situés à l’étranger, vous devrez fournir certaines informations concernant vos biens immobiliers situés à l’étranger à l’administration fiscale en tenant compte des dates d’échéance applicables, soit suite à une demande (questionnaire) de l’administration, soit spontanément.
