Nouveau régime TVA de la location immobilière: FAQ explicative

Depuis le 1^er janvier 2019, il est possible, sous certaines conditions, d’opter pour l’assujettissement à la TVA de la location immobilière. Dans le même temps, la loi considérée du 14 octobre 2018 a également apporté plusieurs modifications à la location de courte durée et à la location d’entrepôts.

Le nouveau régime a déjà été abordé dans nos précédentes lettres d’information. La circulaire 2019/C/25 du 21 mars 2019 donne à présent des explications supplémentaires concernant le nouveau régime à travers 26 questions fréquemment posées (FAQ). Nous commencerons par rappeler brièvement les principes généraux du nouveau régime et expliquerons ensuite quelques-uns des points abordés dans cette FAQ.

Catégories du nouveau régime TVA de la location immobilière

1. Pour la location de longue durée d’un bâtiment neuf (construit après le 1^eroctobre 2018) que le preneur utilise exclusivement pour l’activité économique qui lui confère la qualité d’assujetti (exempté et/ou taxé), les deux parties (bailleur et preneur) peuvent choisir ensemble de soumettre à la TVA le loyer de ce bâtiment ou de la fraction du bâtiment qui est ‘utilisé(e) à des fins professionnelles’. En l’occurrence, le bailleur devra certes imputer de la TVA sur le loyer, mais le gros avantage est qu’il pourra déduire la TVA ayant grevé l’acquisition, les travaux de construction ou de rénovation (de la fraction) du bâtiment. Ce dernier point a déjà été abordé dans notre précédente lettre d’information.
2. Pour la location immobilière de courte durée (pour une période de six mois maximum), un régime de taxation obligatoire est prévu (salles de réunion, salles de séminaire et de congrès, espaces pop-up...). Demeure toutefois exemptée la location de courte durée à (1) des personnes physiques en vue d’une utilisation privée, (2) à des organisations sans but lucratif et (3) à des organisations qui utilisent le bien immobilier considéré pour des opérations exemptées à caractère socioculturel.
3. Pour la mise à disposition d’entrepôts que le preneur utilise exclusivement pour l’activité économique qui lui confère la qualité d’assujetti (exempté et/ou taxé), un régime de taxation optionnelle est également prévu à partir du 1^erjanvier 2019. Il n’est en l’occurrence pas requis qu’il s’agisse d’un bâtiment neuf; les bâtiments existants sont également concernés. Il est désormais uniquement requis que l’espace soit utilisé à plus de 50% pour l’entreposage de biens (ces 50% peuvent être calculés tant en superficie qu’en volume). L’autre partie peut par exemple être utilisée comme salle d’exposition ou comme bureau. Même la présence d’un espace de vente de 10% maximum (magasin...) ne serait pas (plus) un obstacle. Un espace de stockage où une vente se déroule très occasionnellement (vente d’usine une fois par an...) n’est toutefois pas un problème. Si l’entrepôt est loué à un preneur qui n’a pas la qualité d’assujetti (particulier, administration...), la taxation reste obligatoire.

Quelles sont les exclusions?

• L’introduction du nouveau régime de location immobilière concerne uniquement la mise à disposition exclusive purement ‘passive’ d’un bien immobilier à un preneur qui bénéficie initialement de l’exemption de l’article 44, § 3, 2° C.TVA. La mise à disposition active où la composante ‘location immobilière’ est accessoire à d’autres services taxés n’est donc pas visée et reste imposable (par exemple, centre d’affaires dans la circulaire n° 39 du 27 septembre 2005).
• L’introduction de la taxation optionnelle n’a pas non plus d’incidence sur les exceptions obligatoires existantes à l’exemption pour location immobilière, telles que la location d’emplacements pour véhicules, la location-financement immobilière, la mise à disposition d’emplacements pour le camping, la mise à disposition dans le cadre de l’exploitation de ports, de voies navigables et d’aéroports, etc.

Quelques questions fréquemment posées

• Les fractions de bâtiment peuvent également faire l’objet de la taxation optionnelle. Il faut pour cela qu’elles puissent être économiquement louées et utilisées de façon autonome, ce qui signifie entre autres que l’accès à ces fractions de bâtiment doit être rendu aisé depuis l’extérieur, sans devoir passer par des espaces qui sont exclusivement utilisés à des fins autres que l’activité économique du preneur ou d’autres preneurs.
• L’inoccupation du bâtiment du fait de raisons indépendantes de la volonté du bailleur ne constitue pas un facteur permettant de remettre en cause le droit à déduction initialement exercé. Le bailleur ne doit pas procéder à la révision en faveur de l’État dans les circonstances et aux conditions suivantes: (1) pour la période au cours de laquelle le bâtiment ou la fraction de bâtiment est resté(e) inoccupé(e) avant un premier bail soumis à la TVA ou entre deux périodes de location avec application de la taxe, et (2) pour autant que le bailleur de bonne foi démontre de manière raisonnable qu’il a toujours eu l’intention de louer son bien avec application de la TVA et qu’il a fait les démarches nécessaires à cet effet, mais que ce bien est néanmoins resté inoccupé du fait de circonstances indépendantes de sa volonté.
• L’option pour la taxation doit être exercée conjointement par le bailleur et le preneur. Les deux parties doivent donc être d’accord. Une déclaration spécifique ‘pro fisco’ dans le contrat de bail confirmant la volonté des parties d’exercer l’option suffit à cet effet.
• La communication par le preneur d’un numéro de TVA valable n’est pas une indication suffisante quant à sa qualité d’assujetti pouvant prétendre à la taxation optionnelle (condition d’utilisation pour l’activité économique taxée ou exemptée qui confère la qualité d’assujetti). Cette qualité peut être démontrée par un ensemble d’éléments de preuve concordants dont aucun n’est indispensable ou suffisant.
• Taxation obligatoire de la location de courte durée - Compte tenu du fait que la qualité du preneur peut avoir un impact sur le régime TVA (exemption ou taxation obligatoire), le bailleur doit pouvoir prouver à l’égard de l’administration de la TVA, le cas échéant, que cette location est ‘exemptée’ (exemption parce que le preneur est considéré comme une organisation sans but lucratif ou en cas d’utilisation spécifique pour des activités socioculturelles exemptées). Une déclaration du preneur certifiant qu’il remplit les conditions pour pouvoir bénéficier d’une des exceptions à la taxation obligatoire suffit à cet effet, sauf en cas de collusion entre les parties.
• La nouvelle taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée prime la nouvelle taxation optionnelle de la location immobilière. Il est superflu de contrôler si le bâtiment répond aux normes requises en vue d’une taxation comme entrepôt ou, à défaut, si le bâtiment répond aux conditions en vue de l’exercice de l’option de taxation. Par conséquent, la mise à disposition d’un entrepôt par un assujetti agissant en tant que tel pour une période ne dépassant pas six mois à un assujetti qui l’utilisera exclusivement à des fins économiques est en principe obligatoirement taxée en tant que location de courte durée.
  1. Cette location de courte durée d’un entrepôt est toutefois exclue de la taxation et bénéficie de l’exemption de principe si elle a lieu pour le compte (i) d’une organisation (avec ou sans personnalité juridique) sans but lucratif ou (ii) de toute personne qui utilise l’entrepôt pour des activités socioculturelles exemptées (article 44, § 2 C.TVA).
  2. Néanmoins, dans les situations où l’exemption est en principe d’application, le preneur et le bailleur peuvent envisager, que la période de location dépasse ou non six mois, d’opter ensemble pour la taxation de cette mise à disposition d’un entrepôt.
• Mise à disposition d’un entrepôt - Le bâtiment qui satisfait aux normes exigées (superficie/volume) pour faire l’objet d’un contrat relatif à la mise à disposition d’un emplacement pour l’entreposage de biens est éligible: (1) au régime de la taxation optionnelle, si l’entrepôt est utilisé pour l’activité économique de l’assujetti, sans que la condition de nouvelle construction ou de rénovation (après le 1^eroctobre 2018) doive être remplie, et (2) à la taxation obligatoire, si le preneur n’utilise pas l’entrepôt pour son activité économique, à savoir s’il est un particulier ou une personne morale non assujettie (par exemple, l’administration).

Enfin, on notera que la circulaire ne mentionne rien à propos des modalités de déduction ou de révision de la TVA en cas de location de courte durée, qui peut être taxée et exemptée en alternance au cours de la même année. Et qu’en est-il des entrepôts qui satisfont à présent aux conditions pour être taxés? Une circulaire distincte devrait encore être publiée sur la question.

À la lecture de ce qui précède, force est de constater que tout n’est pas devenu plus simple. Il est dès lors indiqué d’associer l’un de nos spécialistes TVA à la structuration de vos projets immobiliers. Peut-être même que vous pourrez récupérer une partie de la TVA historique soi-disant perdue.