Dans une communication du 9 janvier dernier, l’Administration a commenté plusieurs points du nouveau régime de taxation optionnelle de la location immobilière professionnelle. Elle a précisé, d’une part, les bâtiments éligibles au nouveau régime (construction après le 1.10.2018) et, d’autre part, les modalités de récupération de la TVA historique de 2018.
Le nouveau régime TVA de la location immobilière expliqué en quelques mots
Comme nous l’avions déjà annoncé dans une précédente lettre d’information, les parties (le bailleur et le preneur) ont la possibilité, à compter du 1er janvier 2019, d’opter, sous certaines conditions, pour l’assujettissement à la TVA du loyer (de la fraction) du bâtiment utilisé(e) à des fins professionnelles (Loi du 14 octobre 2018, MB, 25 octobre 2018). En l’occurrence, le bailleur devra certes imputer de la TVA sur le loyer, mais le gros avantage est qu’il pourra déduire la TVA ayant grevé l’acquisition, les travaux de construction ou de rénovation (de la fraction) du bâtiment.
Le législateur en a profité pour modifier également le régime TVA de la location à court terme et de la mise à disposition d’espaces d’entreposage.
- La location à court terme (pour une période de 6 mois maximum) sera désormais obligatoirement soumise à la TVA (p. ex. salles de réunion, salles de séminaire et de congrès, espaces pop-up, etc.). Demeure toutefois exonérée la location à court terme à (1) des personnes physiques en vue d’une utilisation privée, (2) à des organisations sans but lucratif et (3) à des organisations qui utilisent le bien immobilier considéré pour des opérations exonérées à caractère socioculturel.
- La mise à disposition d’espaces d’entreposage dans un contexte professionnel fait elle aussi l’objet d’un régime de taxation optionnelle à partir du 1er janvier 2019. Il n’est en l’occurrence pas requis qu’il s’agisse d’un bâtiment neuf; les bâtiments existants sont également concernés. Il est désormais uniquement requis que l’espace soit utilisé à plus de 50% pour l’entreposage de biens (ces 50% peuvent être calculés tant en superficie qu’en volume). L’autre partie peut être utilisée comme salle d’exposition ou comme bureau, par exemple. Même la présence d’un espace de vente de 10% maximum (p. ex. un magasin) ne serait pas (plus) un obstacle.
Pour quels bâtiments la taxation optionnelle est-elle possible?
La taxation optionnelle est possible ‘uniquement’ pour les bâtiments pour lesquels la TVA grevant les ‘travaux immobiliers’ visant la construction d’un bâtiment neuf est devenue exigible après le 1er octobre 2018, à l’exception des magasins et entrepôts.
Il y a néanmoins certaines opérations immobilières pour lesquelles la TVA est devenue exigible avant le 1er octobre 2018 et pour lesquelles il peut quand même être fait application de la taxation optionnelle (les ‘opérations autorisées’):
- les prestations intellectuelles, telles que les prestations d’architectes et de géomètres, les prestations de coordinateurs de sécurité, les études préliminaires, etc.
- les travaux de démolition préalable
- les travaux relatifs au sol (travaux de sondage, travaux d’assainissement, travaux d’excavation, travaux de stabilisation, etc.).
Le régime de taxation optionnelle vise non seulement le bâtiment construit après le 1er octobre, mais également le bâtiment ancien rénové en profondeur (rénovation fondamentale). Il s’agit soit (1) du bâtiment qui a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure (murs porteurs, planchers, cages d’escaliers ou d’ascenseurs, etc.) et, le cas échéant, sa destination, soit (2) du bâtiment dont le coût des travaux effectués (hors TVA) atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment après exécution des travaux, terrain exclu. Même en cas de rénovation fondamentale, la TVA ayant grevé les travaux immobiliers visant cette rénovation doit être devenue exigible après le 1er octobre 2018.
Et comment la TVA (historique) peut-elle être récupérée?
Le 1er janvier 2019, date d’entrée en vigueur de la nouvelle loi, marque le jour où l’option peut être exercée pour la première fois. Cela signifie que la TVA qui est devenue exigible à partir de cette date est immédiatement et intégralement déductible, comme prévu dans les règles normales.
La situation est différente pour la TVA dite historique qui est devenue exigible entre le 1er octobre 2018 et le 31 décembre 2018 inclus et pour la TVA qui est devenue exigible avant le 1er octobre 2018 et ayant grevé des opérations dites autorisées (voy. ci-dessus).
Cette TVA historique peut certes être déduite à partir du 1er janvier 2019 dans les déclarations périodiques à la TVA, mais cette déduction ne peut donner lieu à un crédit de TVA et peut dans un premier temps uniquement ramener à zéro la TVA à payer pour la période de déclaration correspondante. Pour récupérer la TVA historique, il faut par conséquent procéder comme suit:
- Il faut tout d’abord déterminer si, pour la période de déclaration considérée (mois ou trimestre), il y a de la TVA à payer ou à récupérer. S’il y a de la TVA à récupérer, la TVA historique est reportée sur la période de déclaration suivante. S’il y a de la TVA à payer (grille 71 de la déclaration), la TVA historique est utilisée pour ramener à zéro la TVA due pour cette période de déclaration (via la grille 62 de la déclaration). Le solde de la TVA historique est ensuite reporté sur la période de déclaration suivante.
- Il faut ensuite répéter l’opération ci-dessus pour les périodes de déclaration suivantes jusqu’à ce que la TVA historique ait été entièrement imputée.
- La TVA historique qui peut être imputée sur les onze premières déclarations mensuelles ou sur les trois premières déclarations trimestrielles de 2019 peut en tous les cas être reprise dans la déclaration à la TVA du mois de décembre 2019 (pour les déclarants mensuels) ou dans la déclaration à la TVA du quatrième trimestre 2019 (pour les déclarants trimestriels).
À noter qu’en vue de l’exercice du droit à déduction de la TVA historique, il faut déposer au bureau TVA compétent (gestion team) un inventaire des biens et services concernés pour lesquels la TVA est encore déduite.
