Wat zijn de gevolgen op het vlak van btw bij werken uitgevoerd door een belastingplichtige aan een gebouw dat hij huurt en die al dan niet geheel of gedeeltelijk worden vergoed door de verhuurder? Een Circulaire van 13 maart 2019 geeft toelichting en vervangt het vroegere administratieve standpunt. Een grondige screening van de huurovereenkomst en de concrete omstandigheden zullen moeten uitwijzen of er eventueel een btw-kost ontstaat voor huurder of verhuurder. Er worden twee situaties onderscheiden.
Situatie 1: De huurder ontvangt geen enkele vergoeding onder welke vorm dan ook van de verhuurder
In dit geval draagt de huurder volledig de kosten van de werken die de verhuurder direct of indirect tot voordeel strekken (geen handeling onder bezwarende titel).
Aangezien er geen rechtstreeks verband bestaat tussen de door de huurder uitgevoerde werken en een tegenprestatie vanwege de verhuurder, worden er geen wederzijdse prestaties verstrekt.
De huurder kan echter de btw, geheven van de door hem gedragen uitgaven van de werken, volgens de gewone regels in aftrek brengen, voor zover die uitgaven betrekking hebben op het gedeelte van een gebouw dat wordt aangewend voor zijn activiteit als belastingplichtige die hem recht op aftrek verschaft (artikel 45, § 1 W.Btw).
Voor zover de uitgevoerde werken kwalificeren als bedrijfsmiddelen (bijvoorbeeld omvormings- of verbeteringswerken) zal er eventueel wel een herziening van een gedeelte van de afgetrokken btw (terugstorting) moeten gebeuren tijdens of aan het einde van de huurovereenkomst, in functie van de situatie die zich voordoet (artikel 48, §2, eerste lid W.Btw en artikel 10, §1 K.B. nr. 3).
Situatie 2: De verhuurder betaalt de huurder zijn kosten geheel of gedeeltelijk terug
In dit geval vergoedt de verhuurder, onder welke vorm dan ook, de kosten van de werken geheel of gedeeltelijk aan de huurder. Meestal zijn de betreffende werken contractueel voorzien door de huurovereenkomst of in de loop van de huur. De wet voorziet geen dwingende bepalingen.
Er wordt geacht een vergoeding te bestaan wanneer de verhuurder als tegenprestatie een geldsom overmaakt of uitdrukkelijk toestemt in een of ander voordeel zoals vermindering of vrijstelling van de huurprijs of een vrijstelling van verhoging van de huurprijs terwijl hij het ingerichte onroerend goed terugkrijgt aan het einde van die overeenkomst. Het is hierbij van geen belang of de toegestane voordelen de volledige economische waarde van die werken dekken.
De huurder dient in deze situatie een factuur uit te reiken aan de verhuurder, overeenkomstig de gebruikelijke regels. Het bedrag dat op de factuur moet worden vermeld (maatstaf van heffing) is de in geld uitdrukbare vergoeding die de huurder verkrijgt (eventueel onder de vorm van een financiële tussenkomst, een vermindering of vrijstelling van de huurprijs of het afzien van een verhoging van de huur) of, in voorkomend geval, de normale waarde van de verkregen of te verkrijgen tegenprestatie. Mits aan de voorwaarden van artikel 20 K.B. nr. 1 is voldaan, moet de verlegging van heffing worden toegepast en dient de vermelding “Btw verlegd” te worden aangebracht.
De huurder kan niet enkel de btw geheven van de beoogde werken aftrekken die hij zelf draagt (zie punt 1, hierboven), maar ook de btw geheven van de werken die de verhuurder draagt. Wel worden deze door de verhuurder gedragen (terugbetaalde) werken niet beschouwd als bedrijfsmiddelen in hoofde van de huurder en dient deze in voorkomende geval dan ook geen herziening van de afgetrokken btw te verrichten, zoals bijvoorbeeld desgevallend aan het einde van de huur.
Verhuurder kan btw in principe niet aftrekken
De verhuurder van zijn kant kan de verschuldigde btw op de gedragen (terugbetaalde) werken niet in aftrek nemen in het geval dat de onroerende verhuur daadwerkelijk wordt vrijgesteld krachtens artikel 44, § 3, 2° W.Btw. Wel is het met ingang van 1 januari 2019 mogelijk om voor bepaalde onroerende verhuringen te opteren voor belastbaarheid. In voorkomend geval zou de btw op de werken wel in aftrek kunnen genomen worden.
