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Depuis 2019, les entrepreneurs en Belgique peuvent choisir d’appliquer la TVA sur la location d’immobilier professionnel. Cela offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs et les locataires, comme la déduction de la TVA sur les investissements et une plus grande transparence du loyer. Vous souhaitez connaître les règles et conditions applicables, et comment profiter au mieux de la législation TVA ? Lisez l’article complet et découvrez tous les points d’attention pratiques et conseils stratégiques.

À partir du 1er janvier 2026, toutes les entreprises assujetties à la TVA en Belgique devront émettre des factures électroniques structurées pour les transactions B2B. Cet article détaille les exigences formelles des factures, y compris les mentions obligatoires, la langue, la devise, et les conséquences juridiques en cas de non-conformité. Il souligne aussi l’importance de la précision des factures et des pièces justificatives.

L’application du taux réduit à 6 % sur la rénovation de logements de plus de 10 ans est généralement connue. La démolition suivie d’une reconstruction ne relève pas de ce régime et est soumise au taux standard de 21 %. Depuis 2007, un taux réduit à 6 % est également d’application sur « la démolition et la reconstruction » de « logements » situés dans l’un des 32 centres urbains belges. Cette dernière règle serait à présent étendue temporairement au reste du territoire belge, y compris si le logement n’est pas occupé personnellement mais loué comme logement social. En outre, il sera dorénavant aussi possible d’appliquer un taux de TVA de 6 % à la « vente » de logements reconstruits après démolition (par exemple, par des promoteurs). C’est ce qui ressort du projet de la Loi-programme (qui doit encore être traité à la Chambre). Cette règle entrera en vigueur dès le 1er janvier 2021 pour autant qu’elle soit approuvée définitivement. À travers cette mesure temporaire, le gouvernement chercher à atténuer l’impact économique de la crise du coronavirus sur le secteur de la construction, tout en poursuivant un objectif social et écologique. Vous trouverez, ci-après, les lignes de force de la nouvelle règle, basées sur l’exposé des motifs du projet de la Loi-programme.

Le système de TVA actuellement en vigueur a été instauré en 1993 à titre de régime transitoire en attendant un système définitif. Ce système définitif reposera sur le principe de taxation non plus dans l’État membre d’origine, comme prévu initialement, mais dans l’État membre de destination des biens et services, comme prévu en 1993. Dans le processus d’évolution vers ce système définitif, la Commission européenne a publié un plan d’action le 7 avril 2016 et ensuite élaboré, le 4 octobre 2017, une feuille de route en vue de l’instauration d’un espace TVA unique dans l’Union.

La conclusion d’un contrat de sale & lease back (cession-bail) portant sur un bien immobilier qui est d’abord donné à bail emphytéotique (exonéré) par un contribuable à une institution financière (99 ans), pour ensuite être directement repris en leasing (exonéré) (période non révocable de 15 ans et avec option d’achat) n’a pas automatiquement pour conséquence que la TVA déduite initialement doit être révisée par le contribuable.

Dans une communication du 9 janvier dernier, l’Administration a commenté plusieurs points du nouveau régime de taxation optionnelle de la location immobilière professionnelle. Elle a précisé, d’une part, les bâtiments éligibles au nouveau régime (construction après le 1.10.2018) et, d’autre part, les modalités de récupération de la TVA historique de 2018.

Si vous êtes dans l’obligation d’introduire une déclaration sur les expéditions Intrastat (vos exportations intra-UE), vous devrez renseigner deux champs supplémentaires à partir de 2019 (la déclaration du 20 février 2019). Pour la déclaration sur les arrivées Intrastat en provenance d'autres États membres (vos importations intra-UE), rien ne change.

L’exonération de la TVA en matière de location immobilière a comme conséquence que la TVA ayant grevé l’acquisition, la construction ou la transformation du bien immobilier n’est pas déductible et sera par conséquent intégrée dans le loyer (augmenté). Par l’introduction d’une perception optionnelle de la TVA sur la location professionnelle de biens immobiliers (avec déduction de la TVA), le gouvernement a voulu pallier les effets négatifs de l’exonération. Toutefois, le gouvernement a saisi cette opportunité pour adapter le traitement de la TVA pour d’autres formes de location de biens immobiliers. Par conséquent, le 31 juillet 2018, un (nouveau) projet de loi a été soumis à la Chambre. Ce projet de loi a été adopté le 19 septembre 2018 par la commission des finances. Ci-dessous, un petit aperçu des mesures prévues.

Le ministre des Finances a récemment confié à son administration la mission d’élaborer une nouvelle politique d’amendes en matière de TVA. Les amendes non proportionnelles augmentées en 2012 surtout étaient souvent beaucoup trop sévères . Les montants des amendes étaient non seulement très élevés, mais ils ne tenaient pas non plus compte de la nature de l’infraction. Selon le ministre, il faut partir du principe que l’entrepreneur est de bonne foi et ne plus considérer automatiquement qu’il est de mauvaise foi.

En vertu de la réglementation actuelle, la ‘location’ de biens immobiliers est exonérée de TVA, ce qui a pour conséquence que la TVA ayant grevé l’acquisition, la construction ou la transformation du bien immobilier n’est pas déductible. La TVA non déductible fait dès lors partie intégrante du prix du bien immobilier loué, ce qui donnera normalement lieu à un loyer plus élevé. Une perception optionnelle de la TVA sur la location de biens immobiliers pourrait donc ouvrir un droit à déduction de la TVA et pallier ces effets négatifs.

Lorsque vous commandez un repas, vous n’y prêtez probablement pas attention, mais la distinction entre une livraison de biens et une prestation de services est très importante en matière de TVA. Les prestations de restaurant et de restauration sont en effet soumises à la TVA au taux de 12% (pour la nourriture) et de 21% (pour les boissons), tandis que la fourniture de nourriture et de boissons est soumise à la TVA au taux de 6% (produits standard) ou de 21% (boissons alcoolisées et produits de luxe).

Le 18 janvier 2018, la Commission européenne a publié une proposition de modification de la Directive TVA qui, si elle est adoptée, réformera la réglementation actuelle. Les propositions visent à renforcer et à encadrer la perception de la TVA dans l’État membre de destination. Dans cette même optique, le Conseil Ecofin de l’UE avait déjà approuvé un paquet de mesures en date du 5 décembre 2017 concernant le régime TVA applicable à l’e-commerce. Ces propositions sont commentées brièvement ci-après. Si tout se passe bien, certaines des modifications proposées devraient, selon le cas, déjà entrer en vigueur en 2021 ou à partir du 1er juillet 2022.

Dans un contexte B2B, les prestations de services sont en principe localisées à l’endroit où le preneur est établi. Pour certaines prestations de transport, toutefois, le lieu de la prestation est déterminé sur la base de ‘l’utilisation effective’. Cette règle de localisation dérogatoire (à savoir la règle de l’utilisation et de l’exploitation effective [‘use & enjoyment’]) a été modifiée à compter du 23 novembre 2017.