Vous est-il déjà arrivé de convoiter un charmant cottage aux Pays-Bas ou un superbe appartement en Belgique ? Que vous soyez un investisseur aguerri ou simplement animé par la curiosité, cela ne fait aucune différence. Acheter un bien immobilier à l’étranger peut être une sacrée aventure.
Pour vous guider dans celle-ci, permettez-nous de vous présenter les principaux aspects et implications fiscales liés à la convention préventive de double imposition entre la Belgique et les Pays-Bas. Plus précisément, nous examinerons en détail les implications fiscales pour un Belge propriétaire d’un bien immobilier aux Pays-Bas, et inversement. Bien qu’aucune réforme récente n’ait touché la législation relative aux revenus immobiliers, il est toujours utile d’en rappeler les points essentiels.
Dans cet article, nous nous concentrons exclusivement sur les biens immobiliers (appelés « vastgoed » aux Pays-Bas) détenus par un particulier en tant que résidence secondaire et utilisés exclusivement comme maison de vacances (« tweede woning »). Autrement dit, nous n’aborderons pas en détail les logements utilisés comme résidence principale (« eigen woning ») ou mis en location.
Fiscalité aux Pays-Bas
Les contribuables qui résident aux Pays-Bas sont imposés sur leurs revenus mondiaux. En tant que non-résident des Pays-Bas, vous ne payez l’impôt néerlandais que sur les revenus de source néerlandaise (imposables en tant que contribuable non-résident). Ainsi, dès l’acquisition d’une maison de vacances aux Pays-Bas, vous relevez de l’imposition des non-résidents et êtes tenu de remplir une déclaration annuelle d’impôt sur vos revenus de source néerlandaise.
Fiscalité applicable à la possession d’une maison de vacances aux Pays-Bas
En tant que propriétaire d’une résidence secondaire aux Pays-Bas, vous êtes soumis à la fois aux impôts nationaux néerlandais et aux taxes locales. Les taxes locales sont perçues auprès du propriétaire et/ou de l’occupant du bien immobilier. Cela comprend, par exemple, la taxe sur les déchets, la redevance d’assainissement et l’impôt foncier. Ces montants représentent généralement quelques centaines d’euros par an.
En plus des taxes locales, vous êtes également soumis à l’impôt sur le revenu.
La fiscalité néerlandaise de l’impôt sur le revenu : catégories 1, 2 et 3.
En tant que propriétaire immobilier, vous êtes également redevable de l’impôt sur le revenu aux Pays-Bas. Cela vaut également lorsque la résidence secondaire est utilisée exclusivement à titre personnel. Commençons par une introduction au système néerlandais d’imposition sur le revenu.
Le système fiscal par « box »
L’impôt sur le revenu néerlandais repose sur un système de « box ».
- La box 1 concerne les revenus du travail et de l’habitation principale.
- La box 2 correspond aux revenus provenant d’une participation substantielle.
- La box 3 s’applique aux revenus de l’épargne et des placements.
Chaque « box » est liée à une base imposable et à un taux d’imposition spécifiques. Une résidence secondaire utilisée à titre personnel est imposée dans la box 3.
Remarque : le régime fiscal de la box 3 est en pleine évolution. Suite à un récent cas de jurisprudence, le gouvernement néerlandais planche sur un nouveau système prévoyant une imposition basée sur le rendement réel des actifs figurant dans la box 3. Ce système n’entrera pas en vigueur avant 2028. D’ici là, deux options sont possibles dans la box 3 : (1) l’imposition sur un rendement fictif des actifs et dettes de la box 3, ou (2) l’imposition sur un « rendement réel ajusté » si celui-ci est inférieur au rendement fictif. Le contribuable peut faire appel à ce rendement réel ajusté en utilisant le formulaire appelé OWR (Opgaaf Werkelijk Rendement).
Régime actuel de la box 3
En 2025, le régime de la box 3 repose sur des rendements fictifs. Les rendements fictifs retenus en 2025 sont les suivants :
- Actifs bancaires : 1,44 %
- Autres actifs (biens immobiliers, créances et titres) : 5,88 %
- Dettes : 2,62 %.
Le revenu (fictif) de la box 3 est imposé à 36 % d’impôt sur le revenu (2025). L’impôt dû est calculé sur la base des actifs et dettes détenus à la date de référence. Cette date correspond au 1er janvier de l’année fiscale concernée. Pour les biens immobiliers, la date de référence est le 1er janvier de l’année précédente. Les variations du patrimoine de la box 3 en cours d’année ne sont en principe pas prises en compte pour l’imposition de cette même année.
Autres éléments importants de ce régime de la box 3 :
- Impôt récurrent perçu chaque année
- Seuil de déduction des dettes fixé à 3 800 € (ou 7 600 € pour les partenaires fiscaux, en 2025)
- Aucune déduction possible des frais, ni d’avantages liés aux investissements ou à l’activité entrepreneuriale
- Pas d’imposition directe sur les plus-values de cession
- Aucune possibilité de compenser les pertes
- Un abattement de 57 684 €, ou de 115 368 € pour les contribuables avec partenaire fiscal
- L’imposition de la résidence secondaire se fait sur la base de la « valeur WOZ », déterminée par l’administration
- Aucune distinction n’est faite entre usage personnel et location (sauf le ratio de vacance locative).
Exemple – régime actuel de la box 3 :
Supposons qu’un résident belge achète une résidence secondaire aux Pays-Bas. Au 1er janvier 2025 (date de référence), le contribuable possède une résidence secondaire d’une valeur WOZ de 500 000 €, financée par un prêt hypothécaire de 400 000 €. Le calcul de l’impôt annuel dû sur le revenu est le suivant :
Rendement du bien : 500 000 € x 5,88 % = 29 400 €
Rendement de la dette : 400 000 € -/- 3 800 € x 2,62 % = -/- 10 380 €
Rendement imposable : 19 020 €
Base de calcul du rendement : 500 000 € -/- 396 200 € = 103 800 €
Franchise fiscale : -/- 57 684 €
Base d’imposition pour l’épargne et les placements : 46 116 €
Proportion de la base de rendement : 46 116 € / 103 800 € = 44,428 %
Revenu imputé de l’épargne et des placements : 19 020 € x 44,428 % = 8 450 €
Impôt box 3 : 8 450 € x 36 % = 3 042 €
Les revenus et charges réellement attribuables à la maison de vacances ne sont donc pas pris en compte. Ceci est différent si vous faites appel au rendement réel (formulaire OWR).
Régime futur de la box 3
Le nouveau système devrait entrer en vigueur au 1er janvier 2028. L’imposition portera alors sur le rendement réel et non plus sur le rendement fictif. Pour l’immobilier, une taxation sur les plus-values patrimoniales s’appliquera. La hausse de valeur est imposée lors de la vente. En outre, une imposition a lieu pendant la période de détention. Trois catégories s'appliquent par année civile et par bien immobilier :
- Si le bien est loué au moins 90 % de l’année : imposition sur les loyers nets des charges de financement et d’entretien.
- Si le bien n’est pas loué : majoration immobilière de 3,35 % de la valeur WOZ.
- Si le bien est loué moins de 90 % de l’année : taxation sur le montant le plus élevé entre (1) les loyers nets et (2) la majoration immobilière.
Le nouveau système fonctionne comme suit (attention : il s’agit de la proposition de loi du 19 mai 2025, sous réserve d’éventuels changements) :
Exemple – régime futur de la box 3 :
Supposons qu’en 2028, un résident belge possède une résidence secondaire aux Pays-Bas avec une valeur WOZ de 500 000 €. Le bien est financé par un emprunt hypothécaire de 400 000 €. Les charges d’intérêts s’élèvent à 8 000 € (2 %). Les frais d’entretien se montent à 5 000 €. La valeur du bien a augmenté en 2028 pour atteindre 550 000 €.
Si le bien n’est pas loué, l’impôt est calculé sur la base de la majoration immobilière : 500 000 € x 3,35 % = 16 750 €. Les charges d’intérêts et les frais d’entretien sont déductibles. L’impôt sur le revenu cadastral (box 3) en 2028 s’élève alors à 13 250 €+ 16.750 € - 8 000 € - 5 000 € × 36 % = €4 770 par an
Qu’en est-il lorsqu’un ressortissant néerlandais détient un bien immobilier en Belgique ?
À l’inverse, les Néerlandais qui possèdent une résidence secondaire en Belgique doivent également tenir compte de la fiscalité belge. Il convient de préciser qu’un résident néerlandais n’est soumis à l’impôt belge des personnes physiques que s’il perçoit également d’autres revenus de source belge. En d’autres termes, lorsqu’un résident néerlandais possède une maison de vacances en Belgique sans la louer, il n’est pas soumis à l’impôt belge sur le revenu.
Si le bien est loué et que le résident néerlandais n’a pas d’autres revenus belges, c’est le montant du revenu immobilier qui est déterminant. Si ce revenu n’excède pas 2 500 €, aucune déclaration d’impôt des non-résidents n’est requise. Si toutefois le revenu immobilier dépasse 2 500 €, le contribuable est soumis à l’impôt belge et doit donc introduire une déclaration.
Si un résident néerlandais perçoit, en plus de sa résidence secondaire en Belgique, d’autres revenus belges, il doit dans tous les cas introduire une déclaration à l’impôt des non-résidents. Le revenu à mentionner dans la déclaration est le « revenu cadastral » (RC) ou « kadastraal inkomen » (KI). Ce RC représente une valeur locative fictive, attribuée lors de la mise en usage et éventuellement révisée en cas de travaux.
En outre, le propriétaire doit également s’acquitter chaque année du précompte immobilier, que le bien soit loué ou non.
L’imposition du revenu immobilier
La base imposable de la maison de vacances correspond au revenu cadastral indexé (arrondi), majoré de 40 %. Pour l’exercice d’imposition 2025 (revenus 2024), le coefficient d’indexation est fixé à 2,1763.[1] Le revenu cadastral indexé sera ensuite imposé selon des barèmes progressifs.
Exemple :
- RC de la résidence secondaire : 1 500 €
- RC indexé (après arrondi) : 1 500 € x 2,1763 = 3 264 €
- Revenu imposable : 4 570 €
- Impôt dû (en cas de location et s’il s’agit du seul revenu) : 1 222 €[2]
- Estimation du précompte immobilier : 1 429 €
Il se peut bien sûr que le résident néerlandais n’ait pas été propriétaire de la résidence belge pendant toute l’année. Dans ce cas, il ne doit déclarer le revenu (RC) qu’au prorata du nombre de jours où il a été propriétaire du bien.
Autres aspects à considérer
Outre les implications fiscales mentionnées ci-dessus, il existe d’autres aspects dont un résident belge ou néerlandais doit avoir conscience lorsqu’il possède un bien immobilier :
- Lors de l’achat d’un bien immobilier existant, des impôts sont également dus : Il s’agit de l’« overdrachtsbelasting » aux Pays-Bas ou des droits de mutation (« verkooprecht ») en Belgique ;
- Si vous achetez une habitation neuve ou en faites construire une, au lieu de l’« overdrachtsbelasting », vous serez redevable de 21 % de TVA sur le montant de l’acquisition ;
- Si vous résidez en Belgique et achetez une maison de vacances aux Pays-Bas, vous devez le déclarer au fisc belge dans un délai de quatre mois ;
- Renseignez-vous sur l’impact successoral de votre décès. Dans quel pays les droits de succession sont-ils perçus pour les biens immobiliers acquis à l’étranger ?
- Projetez-vous : voulez-vous que vos enfants participent aux gains futurs ?
- Évaluez vos options de financement : préférez-vous utiliser vos fonds propres, un crédit externe ou une combinaison des deux ?
Comme vous le voyez, l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger ne peut se faire à la légère. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez plus d’informations à ce sujet.
[1] Pour l’exercice d’imposition 2026 (revenus 2025), le coefficient d’indexation est de 2,2446.
[2] Dans ce calcul, il n’a pas été tenu compte du régime applicable aux contribuables privilégiés dans l’impôt des non-résidents ni des éventuels avantages fiscaux qui en découlent.
