direct tax

Nieuw belastingregime voor onroerende goederen gelegen in het buitenland

Kathleen Van Elsacker Kathleen Van Elsacker

Als Belgisch rijksinwoner bent u verplicht om uw wereldwijd inkomen aan te geven in uw Belgische aangifte personenbelasting. Dit wereldwijd inkomen omvat onroerend en roerend inkomen, beroepsinkomen en divers inkomen, waardoor u de inkomsten van uw onroerende goederen moet vermelden in uw aangifte. Enkel de gezinswoning is van voorgenoemde aangifteplicht vrijgesteld.

Het bedrag dat u moet aangeven wordt bepaald door de ligging van uw onroerende goed (in België of in het buitenland) en hoe u dit aanwendt (eigen gebruik, private verhuur of professionele verhuur).

Onroerende goederen gelegen in het buitenland werden lange tijd echter anders behandeld dan deze gelegen in België. Recente wetgeving bracht hier verandering in.

Kader

Een Belgisch rijksinwoner met een onroerend goed gelegen in België dat hij zelf gebruikt of verhuurt aan personen die dit onroerend goed aanwenden voor bewoning, wordt belast op een forfaitair geraamd bedrag dat rekening houdt met het kadastraal inkomen van het onroerend goed. Dit kadastraal inkomen (‘KI’) vertegenwoordigt de netto jaarhuurwaarde van een onroerend goed in het jaar 1975.

Onroerende goederen gelegen in het buitenland werden lange tijd anders behandeld dan deze gelegen in België. In plaats van de forfaitaire belastbare basis te hanteren, werd de belastbare basis van in het buitenland gelegen onroerende goederen bepaald door hun nettohuurwaarde of nettohuurinkomen. In beide situaties lag de belastingdruk hoger dan bij Belgische onroerende goederen.

Noteer dat onroerende goederen gelegen in het buitenland van belasting worden vrijgesteld in België wanneer België met dat ander land een verdrag tot voorkoming van dubbele belasting heeft afgesloten. Het aangegeven bedrag wordt dus niet belast, maar wordt in rekening gebracht om het belastingtarief te bepalen dat van toepassing is op de andere, in België belastbare, inkomsten (de zogenaamde ‘vrijstelling met progressievoorbehoud’). Indien echter buitenlands onroerend goed op dezelfde manier zou worden behandeld als Belgisch onroerend goed (met name op forfaitaire basis), zal dit ten voordele zijn van de belastingplichtige.

Bovenstaande ongelijke behandeling werd door het Hof van Justitie aanzien als belemmering van het vrij verkeer van kapitaal binnen de Europese Unie. In 2014 werd België voor de eerste keer veroordeeld voor het verschil in behandeling tussen Belgisch en buitenlands onroerend goed dat voor eigen gebruik wordt aangewend. Vier jaar later volgde een tweede veroordeling, deze keer wat betreft de privatief verhuurde onroerende goederen. Vorig jaar werd België opnieuw door het Hof veroordeeld. Dit had de betaling van €2 miljoen en bijkomend €7.500 per dag dat de ongelijkheid nog niet is weggewerkt tot gevolg.

Nieuwe wetgeving

Naar aanleiding van bovenstaand arrest van het Hof van Justitie van vorig jaar, heeft België dit voorjaar haar wetgeving omtrent de bepaling van de belastbare basis van onroerende goederen gewijzigd.

Deze nieuwe wetgeving zorgt ervoor dat de belastbare basis voor onroerend goed gelegen in het buitenland op dezelfde manier wordt bepaald als voor onroerend goed gelegen binnen de landsgrenzen. Een kadastraal inkomen zal worden toegewezen door de belastingadministratie aan in het buitenland gelegen onroerende goederen aangehouden door Belgische rijksinwoners.

De nieuwe regeling geldt voor buitenlands onroerend goed in het bezit van Belgische rijksinwoners (onderworpen aan de personenbelasting) en voor rechtspersonen (onderworpen aan de rechtspersonenbelasting). Binnen de vennootschapsbelasting heeft de nieuwe regeling geen gevolg aangezien vennootschappen niet op hun onroerende goederen worden belast op basis van het kadastraal inkomen. Ook buitenlands onroerend goed aangehouden door een juridische constructie waarvan een Belgisch rijksinwoner de oprichter is (zoals gedefinieerd in de wetgeving van de Kaaimantaks), valt hieronder.

Bepaling van het kadastraal inkomen

Zoals eerder vermeld, is het kadastraal inkomen het startpunt om de forfaitaire belastbare basis te berekenen. Dit kadastraal inkomen is gelijk aan de nettohuurwaarde van het onroerend goed in 1975. Wanneer deze nettohuurwaarde niet gekend is, wordt de verkoopwaarde in 1975 genomen en vermenigvuldigd met 5,3%.

Voor vastgoed in het buitenland is dergelijke informatie echter vaak niet gekend. Daarom heeft de wetgever een bijkomende (meer praktische) methode geïmplementeerd, die de belastingplichtige en de belastingadministratie kunnen gebruiken bij het bepalen van het kadastraal inkomen van onroerende goederen gelegen in het buitenland. Deze methode is als volgt:

  • de huidige (of oudere) verkoopwaarde onder normale omstandigheden
  • gecorrigeerd met een specifieke coëfficiënt (deze wordt jaarlijks gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad, voor 2021 is deze 15,018)
  • vermenigvuldigd met 5,3%.

Een voorbeeld: indien u een onroerend goed heeft aangekocht in 2011 voor een prijs van €200.000, zal de coëfficiënt 13,124 bedragen. Dit resulteert in een (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen van €808 (200.000 / 13,124 = 15.240, vermenigvuldigd met 5,3%).

Voor buitenlandse gronden wordt het kadastraal inkomen op €2 per hectare bepaald.

Indien u niet akkoord gaat met het kadastraal inkomen zoals bepaald door de belastingadministratie, kan u een bij post aangetekend bezwaar indienen binnen de twee maanden volgend op de betekening van desbetreffend kadastraal inkomen. Het bezwaarschrift moet een waarde omvatten die volgens u meer correct is.

Meldingsplicht

Belastingplichtigen die reeds een buitenlands onroerend goed hebben aangegeven in hun aangifte van vorig aanslagjaar (2020), zullen door de belastingadministratie worden geïnformeerd over de bovenstaande wetgeving.

Om het kadastraal inkomen van buitenlands vastgoed te bepalen, zullen belastingplichtigen een bericht ontvangen waarin bepaalde informatie met betrekking tot het onroerende goed wordt gevraagd, met name een korte beschrijving van het onroerend goed, de ligging (land en adres) en de normale marktwaarde of (indien geen normale marktwaarde beschikbaar is), de aankoopprijs in het jaar van aankoop. Indien er na aankoop nog significante renovatie- of verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden, zal ook de kostprijs van dergelijke werken moeten worden vermeld.

Belgische rijksinwoners en rechtspersonen dienen de gevraagde informatie voor 31 december 2021 te bezorgen aan de belastingadministratie, zelfs wanneer zij nog geen bericht hebben ontvangen. Bovendien is elke belastingplichtige ertoe gehouden om vóór 31 december 2021 de nodige informatie aan de belastingadministratie te verschaffen voor onroerende goederen die zij reeds in bezit hadden vóór 1 januari 2021.

Vanaf 1 januari 2021 is elke belastingplichtige gehouden om de verwerving (op eender welke manier, bijvoorbeeld ook door erfenis) of vervreemding van enig zakelijk recht op buitenlands onroerend goed te melden aan de belastingadministratie binnen de vier maanden volgend op deze verwerving of vervreemding. Voor buitenlands onroerend goed verkregen in de periode van 1 januari tot 25 februari wordt de termijn verlengd tot 30 juni 2021.

Zoals reeds het geval was voor Belgisch vastgoed, zal een wijziging van het kadastraal inkomen zich opdringen wanneer een renovatie, verbouwing of enig andere significante verandering plaatsvindt aan het buitenlands onroerend goed. U bent gehouden tot het melden van deze werken aan de administratie binnen de dertig dagen volgend op de gebeurtenis.

Sancties

De nieuwe wetgeving voert nieuwe sancties in met betrekking tot de meldplicht inzake onroerende goederen. Wanneer een belastingplichtige nalaat de verwerving, vervreemding of significante wijziging mee te delen aan de belastingadministratie, zal een vaste boete van €250 tot €3.000 verschuldigd zijn.

Belastingaangifte

Het kadastrale inkomen van buitenlandse onroerende goederen, bepaald volgens de nieuwe wetgeving, zal van toepassing zijn vanaf 1 januari 2021. Hierdoor zal u dit kadastraal inkomen moeten aangeven in de aangiften personenbelasting voor aanslagjaar 2022 (inkomsten 2021). De belastingadministratie verwacht dat deze een kadastraal inkomen heeft toegekend aan alle buitenlandse onroerende goederen in het bezit van Belgische rijksinwoners tegen eind maart 2022.

Wat nu?

De administratie heeft bepaalde informatie nodig om het kadastraal inkomen van uw buitenlands vastgoed te bepalen. U moet antwoorden op het bericht van de administratie of, indien u geen bericht heeft ontvangen, dit spontaan meedelen aan de administratie, rekening houdend met de opgelegde termijnen.

Heeft u meer informatie nodig over deze topic?

Indien u nog bijkomende vragen heeft na het lezen van dit artikel, kan u ons altijd contacteren. Wij kunnen u bijstaan in de contacten met de belastingadministratie en het bepalen van een correct kadastraal inkomen voor uw buitenlands onroerend goed.