Zakelijke rechten zijn al decennia populair bij ondernemingen. Uiteraard omwille van de mogelijkheden om investeringen te doen met bruto gelden in de vennootschap en om fiscaal te optimaliseren (ook inzake vermogensplanning tussen generaties), maar evengoed omwille van diverse economische redenen. Door een gesplitste eigendom wordt immers mogelijk niet de volle eigendom blootgesteld aan het ondernemersrisico. Een zakelijk recht vraagt vaak ook een kleinere financieringslast dan volle eigendom. Bovendien zal het - in snel wijzigende omstandigheden – vaak volstaan om via tijdelijke rechten het gebruik van een bedrijfspand te verzekeren, enz.
Recentelijk werd ook het goederenrecht gemoderniseerd. In die optiek staan we even stil bij de mogelijkheden en de impact van de nieuwe wetgeving.
Diverse mogelijkheden
We hebben in België drie rechtsfiguren die aan die noden tegemoet kunnen komen:
- Het vruchtgebruik, dat de vruchtgebruiker recht geeft om een pand te gebruiken en er de ‘vruchten’ van te genieten (bijvoorbeeld huurinkomsten). Oorspronkelijk was dit recht bedoeld om te voorzien in levensonderhoud (uitdoving bij overlijden), maar ondertussen ook interessant voor vennootschappen (waarbij de looptijd momenteel beperkt is tot maximum 30 jaar).
- Het opstalrecht, dat een tijdelijke splitsing van eigendomsrecht mogelijk maakt tussen de grondeigenaar en de eigenaar van de erop opgerichte gebouwen (maximum 50 jaar). Ondertussen heeft de wetgever al beslist dat de splitsingslijn niet noodzakelijk de grondlijn hoeft te zijn (zodat we bijvoorbeeld zonnepanelen kunnen bezitten op andermans gebouw).
- Het erfpachtrecht, waarmee de erfpachter extreem lange gebruiksrechten kan genieten (minimum 27 en maximum 99 jaar) en quasi eigenaar is (maar toch iets goedkoper een zakelijk recht kan verwerven).
Het gaat over complexere figuren dan een gewoon eeuwigdurend eigendomsrecht en dus moeten er van bij het begin goede afspraken worden gemaakt, rekening houdend met wijzigingen in de behoeften en context in de toekomst. En het hoeft niet gezegd dat er vaak een addertje onder het gras zit bij (overdreven) fiscale optimalisatie. De fiscus kijkt immers nauwlettend toe opdat geen abnormale voordelen toekomen aan particulieren en er geen bovenmatige, onverantwoorde kosten worden afgetrokken in de vennootschap. In de praktijk leidt dit tot vele discussies in rechtspraak en rechtsleer, en komen de standpunten van de fiscus de rechtszekerheid niet altijd ten goede. Zo werd recent de zogenaamde bezoldigingstheorie aangescherpt. Op basis hiervan zijn kosten met betrekking tot een woning toch aftrekbaar als ze gezien kunnen worden in het kader van de faire bezoldiging van (veelal) een bestuurder.
Desondanks is het nog steeds mogelijk om een goed dossier samen te stellen, mits de gemaakte keuzes economisch verantwoord zijn en consistent worden uitgevoerd. Reden temeer om vanuit deze bril even stil te staan bij de impact van het nieuwe goederenrecht dat deze materie grondig moderniseert. De wet van 4 maart 2020 (die in werking treedt op 1 september 2021) maakt immers komaf met vele lacunes en oude regelingen van het burgerlijk wetboek (dat dateert van 1804) en enkele losse wetten zoals de erfpacht- en de opstalwet van 1824.
Nieuwe goederenrecht – de krachtlijnen
We benoemen hierna kort de krachtlijnen en geven ineens ook aan wat zij concreet voor onze praktijk kunnen betekenen.
- Het goederenrecht wordt gestructureerder: duidelijke rechtsfiguren (typedwang) in één nieuw burgerlijk wetboek met goed afgelijnde dwingende kenmerken en duidelijke afspraken die moeten leiden tot meer rechtszekerheid. Diverse praktische problemen krijgen een duidelijke oplossing. Zo bevestigt de wet bijvoorbeeld expliciet dat, wanneer een vruchtgebruiker een nieuw gebouw opricht, hij gedurende de looptijd hiervan eigenaar is en dat hiervoor de regels gelden zoals voor een opstalrecht (i.e. ‘accessoir opstalrecht’). Dit betekent dat de grondeigenaar op het einde van het vruchtgebruik de restwaarde moet vergoeden (terwijl een vruchtgebruik principieel uitdooft zonder enige vergoeding).
- Er blijft veel flexibiliteit voor afspraken op maat tussen de partijen.
- Er komen ruimere termijnen: zo kunnen vruchtgebruik en opstal nu ook voor 99 jaar en moet erfpacht nog maar minstens voor 15 jaar worden afgesproken, …
- Het goederenrecht wordt moderner en transparanter: het vermeldt niet enkel nog verouderde landbouwvoorbeelden, maar er komt ook meer aandacht voor het feit dat we vandaag dichter op elkaar leven. Zo komen er bijvoorbeeld duidelijke regelingen voor het bezit van afzonderlijke volumes op én onder de grond. Daarnaast moeten meer veranderingen worden gemeld in het hypotheekregister, ter informatie van derden (meer publiciteit).
- Het eigendomsrecht is minder absoluut en socialer: het strekt zich uit in de lucht en de grond (voor zover functioneel nodig), maar niet eindeloos. Rechten eindigen waar de rechten van ‘buren’ beginnen, waarbij soepeler rekening wordt gehouden met elkaars belangen. We moeten hierbij evenwichten vinden, wat ook blijkt uit de theorie van de onrechtmatige verrijking.
Wat betekent dit voor bestaande zakelijke rechten?
De bestaande zakelijke rechten worden in principe niet door de nieuwe wetgeving gevat, tenzij de partijen dit samen zouden overeenkomen. En wanneer u in de periode vóór 1/9/2021 nieuwe structuren zou opzetten, geldt de nieuwe wetgeving evenmin, behalve als de partijen zelf aangeven dat ze hier van rechtswege met ingang van 1/9/2021 gebruik van willen maken. Bijvoorbeeld om een erfpacht maar voor de minimumduur van 15 jaar te laten gelden, of om een vruchtgebruik of opstalrecht tot 99 jaar te verlengen. Dit biedt vele opportuniteiten, maar vraagt toch ook het nodige plannings- en cijferwerk. Uiteraard staan wij klaar om u hierin te begeleiden.
