Heb jij ooit gedroomd van een charmant huisje in Nederland of een prachtig appartement in België? Dan maakt het niet uit of je een doorgewinterde vastgoedinvesteerder bent of gewoon nieuwsgierig. Het kopen van een woning in een ander land kan een spannend avontuur zijn.
Daarom willen we hieronder kort de belangrijkste inzichten en fiscale gevolgen weergeven met betrekking tot het dubbelbelastingverdrag tussen België en Nederland. Meer bepaald gaan we dieper in op de fiscale gevolgen voor een Belg die een onroerend goed bezit in Nederland en omgekeerd. Hoewel er geen recente wijzigingen zijn geweest in de wetgeving omtrent onroerende inkomsten, blijft het waardevol om de belangrijkste punten nogmaals onder de aandacht te brengen.
In dit artikel richten we ons enkel op onroerende goederen (In Nederland ook wel “vastgoed”) die worden aangehouden door een privépersoon als tweede woning en waarbij het onroerend goed enkel als vakantiewoning (2e woning) wordt gebruikt. Dit houdt in dat we niet dieper zullen ingaan op woningen die als hoofdverblijf worden gebruikt (‘eigen woning’) of die verhuurd worden.
Belastingheffing in Nederland
Binnenlands belastingplichtigen zijn in Nederland belasting verschuldigd over het wereldinkomen. Als niet-ingezetene van Nederland, betaalt u daarentegen slechts inkomstenbelasting in Nederland over het inkomen dat u verkrijgt uit Nederland (buitenlands belastingplichtige). Zodra u eigenaar wordt van een vakantiewoning in Nederland, bent u dus buitenlands belastingplichtig en dient u jaarlijks aangifte inkomstenbelasting te doen in Nederland voor uw Nederlands inkomen.
Belastingheffing op het bezit van een Nederlandse vakantiewoning
Als eigenaar van een vakantiewoning in Nederland krijgt u te maken met Nederlandse rijksbelastingen en lokale heffingen. Lokale heffingen worden geheven van de eigenaar en/of gebruiker van het onroerend goed. U kunt hierbij denken aan afvalstoffenheffing, rioolheffing en onroerendezaakbelasting. Het gaat in totaal vaak om enkele honderden euro’s per jaar.
Naast lokale heffingen krijgt u te maken met inkomstenbelasting.
Nederlandse inkomstenbelasting: box 1, 2 en 3.
Als eigenaar van onroerend goed bent u in Nederland ook inkomstenbelasting verschuldigd. Ook als u een vakantiewoning geheel zelf gebruikt. Wij lichten eerst kort het Nederlandse inkomstenbelastingsysteem toe.
Boxensysteem
De Nederlandse inkomstenbelasting kent een ‘boxensysteem’:
- Box 1 is inkomen uit werk en woning (hoofdverblijf),
- Box 2 is inkomen uit aanmerkelijk belang,
- Box 3 is inkomen uit sparen en beleggen.
Iedere ‘box’ kent een eigen belastinggrondslag en belastingtarief. Een tweede woning voor eigen gebruik wordt belast in box 3.
Let op: het box 3-stelsel is sterk in ontwikkeling. Naar aanleiding van recente rechtspraak is de Nederlandse regering een nieuw systeem aan het ontwikkelen waarin belastingheffing plaatsvindt naar het werkelijke rendement op vermogensbestanddelen in box 3. Dit systeem zal niet eerder dan 20292028 in werking treden. Tot dat moment zijn er twee mogelijkheden in box 3: (1) belastingheffing op basis van fictief rendement op bezittingen en schulden in box 3 of (2) belastingheffing op basis van een ‘aangepast werkelijk rendement’ als dit lager is dan het fictieve rendement. De belastingplichtige kan een beroep doen op dit ‘aangepaste werkelijke rendement’ aan de hand van het zogeheten OWR-formulier (Opgaaf Werkelijk Rendement).
Huidige box 3-stelsel
In 2025 geldt een box 3-stelsel op basis van fictieve rendementen. De fictieve rendementen in 2025 zijn als volgt:
- Banktegoeden: 1,44%
- Overige bezittingen (onroerend goed, maar ook vorderingen en effecten): 5,88%
- Schulden: 2,62%.
Het (fictieve) box 3-inkomen is belast met 36% inkomstenbelasting (2025). De verschuldigde belasting wordt bepaald op basis van de bezittingen en schulden op de peildatum. Dat is 1 januari van het betreffende belastingjaar. Voor woningen geldt 1 januari van het voorgaande jaar als peildatum. Mutaties van box 3-vermogen gedurende het jaar zijn in principe niet relevant voor de belastingheffing in dat jaar.
Andere belangrijke elementen van dit box 3-stelsel zijn:
- Betreft een jaarlijks terugkerende heffing;
- Drempel voor schuldenaftrek van € 3.800 en € 7.600 voor fiscaal partners (2025);
- Geen aftrek van kosten en/of investerings- of ondernemersfaciliteiten;
- Geen directe belastingheffing over verkoopwinsten;
- Geen mogelijkheden tot verliesverrekening;
- Heffingsvrij vermogen van € 57.684 of € 115.368 met fiscaal partner;
- Belastingheffing vakantiewoning op basis van de zgn. ‘WOZ-waarde’ die wordt vastgesteld door de overheid;
- Geen onderscheid eigen gebruik of verhuur. (behoudens de leegwaarderatio).
Voorbeeld – huidig box 3-stelsel:
Stel een Belgisch ingezetene koopt een tweede woning in Nederland. De belastingplichtige bezit op 1 januari 2025 (peildatum 2025) een vakantiewoning met een WOZ-waarde van € 500.000, gefinancierd met een hypothecaire lening van € 400.000. De berekening van de jaarlijks verschuldigde inkomstenbelasting is als volgt:
Rendement woning: € 500.000 x 5,88% = € 29.400
Rendement schuld: € 400.000 -/- € 3.800 x 2,62% = -/- € 10.380
Belastbaar rendement: € 19.020
Rendementsgrondslag: € 500.000 -/- € 396.200 = € 103.800
Heffingsvrij vermogen: -/- € 57.684
Grondslag sparen en beleggen: € 46.116
Aandeel rendementsgrondslag: € 46.116 / € 103.800 = 44,428 %
Voordeel uit sparen en beleggen: € 19.020 x 44,428% = € 8.450
Box 3-belasting: € 8.450 x 36% = € 3.042
De daadwerkelijk aan een vakantiewoning toe te rekenen inkomsten en kosten worden dus buiten beschouwing gelaten. . Dit is anders als u een beroep doet op het werkelijk rendement (OWR-formulier).
Toekomstig box 3-stelsel
Naar verwachting treedt het nieuwe stelsel in werking per 1 januari 20292028. Belastingheffing vindt dan plaats over het werkelijke rendement in plaats van het fictieve rendement. Voor onroerend goed gaat een vermogenswinstbelasting gelden. De waardestijging is belast bij verkoop. Daarnaast vindt belastingheffing gedurende het bezit plaats. Hiervoor zijn er drie categorieën die gelden per kalenderjaar en per onroerend goed:
- Ten minste 90% van het jaar verhuurd: belastingheffing over huurinkomsten minus kosten financiering en onderhoud.
- Niet verhuurd: vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde.
- Minder dan 90% verhuurd: belastingheffing over de hoogste van (1) de netto-huurinkomsten en (2) de vastgoedbijtelling.
Het nieuwe stelsel werkt als volgt (let op: dit is op basis van het wetsvoorstel d.d. 14 juni 202419 mei 2025. Het definitieve stelsel kan hiervan afwijken):
Voorbeeld – toekomstig box 3-stelsel:
Stel een Belgisch ingezetene bezit in 20292028 een tweede woning in Nederland met een WOZ-waarde van € 500.000. De woning is gefinancierd met een hypothecaire lening van € 400.000. De rentelasten zijn € 168.000 (42%). De onderhoudskosten bedragen € 5.000. De waarde van de woning is in 20292028 gestegen naar € 550.000.
Indien de woning niet is verhuurd, is de belasting verschuldigd op basis van de vastgoedbijtelling: € 500.000 x 2,65% = € 13.250.3,35% = € 16.750. De rentelasten en onderhoudskosten zijn aftrekbaar. De box 3 belasting in 2028 bedraagt dan € 13.25016.750 -/- € 8.000 -/- € 5.000 x 36% = € 4.770 per jaar. 1.350.
Wat als een Nederlander een onroerend goed heeft in België
Langs de andere kant zullen Nederlanders die een vakantiewoning bezitten in België, ook rekening moeten houden met Belgische belastingen. We merken hierbij alvast op dat een Nederlandse inwoner enkel onderworpen wordt aan de Belgische inkomstenbelastingen als hij ook andere inkomsten uit België heeft ontvangen. Met andere woorden wanneer de Nederlandse inwoner eigenaar is van een in België gelegen vakantiewoning en deze niet verhuurt, zal hij niet onderworpen worden aan de Belgische inkomstenbelastingen.
Indien de woning wel wordt verhuurd en de Nederlandse inwoner geen andere Belgische inkomsten heeft, is de hoogte van het onroerend inkomen bepalend. Bedraagt dit inkomen niet meer dan €2.500, dan hoeft er geen aangifte in de belasting der niet-inwoners te worden ingediend. Overschrijdt het onroerend inkomen toch de grens van €2.500, dan wordt men onderworpen aan de Belgische inkomstenbelasting en is er dus wél een aangifteplicht.
Als een Nederlandse inwoner naast een vakantiewoning in België toch andere inkomsten uit België heeft ontvangen, moet hij, hoe dan ook, aangifte doen in de belasting der niet-inwoners. Het inkomen dat in de aangifte moet worden opgenomen is het zgn. ‘kadastraal inkomen’ (of KI). Dit KI vertegenwoordigt een fictieve huurwaarde en wordt toegekend bij ingebruikname (en mogelijks herzien bij verbouwing).
Daarnaast dient een eigenaar – ongeacht of de woning verhuurd wordt – ook jaarlijks de zgn. ‘onroerende voorheffing’ te betalen.
De belastingheffing van het onroerend inkomen
De belastbare basis van de vakantiewoning wordt bepaald door het afgerond geïndexeerd KI te verhogen met 40%. Voor aanslagjaar 2025 (inkomsten 2024) bedraagt deze indexatiecoëfficiënt 2,1763. [1] Het geïndexeerd KI zal uiteindelijk belast worden tegen progressieve tarieven.
Voorbeeld:
- KI van de vakantiewoning: € 1.500
- Geïndexeerd KI (na afronding): €1.500 x 2,1763 = €3.264
- Belastbaar inkomen: €4.570
- Verschuldigde belasting (stel verhuur én enige inkomen): € 1.222 [2]
- Raming van de onroerende voorheffing: €1.429
Natuurlijk kan het zijn dat de Nederlandse inwoner niet voor een volledig jaar eigenaar was van de in België gelegen vakantiewoning. In dit geval moet hij enkel het onroerend inkomen (het KI) voor het aantal dagen waardat hij eigenaar was van de vakantiewoning opnemen in zijn aangifte.
Andere aandachtspunten
Naast bovengenoemde fiscale gevolgen, zijn er nog enkele ander aspecten waar de Belgische of Nederlandse rijksinwoner zich bewust moet van zijn bij het bezitten van een onroerend goed:
- Bij de aankoop van een bestaand onroerend goed, zijn er ook belastingen verschuldigd: De zgn. overdrachtsbelasting in Nederland of de registratierechten (het verkooprecht) in België;
- Koopt u een nieuwe woning of laat u er een bouwen? Dan betaalt u geen overdrachtsbelasting maar 21% omzetbelasting (btw) over de aankoopsom;
- Als je als Belgische inwoner een vakantiewoning aankoopt in Nederland, moet je dit binnen de vier maanden melden aan de Belgische belastingdienst;
- Onderzoek wat de gevolgen zijn van uw overlijden. In welk land wordt erfbelasting geheven op onroerende goederen die over de grens zijn aangekocht?
- Denk vooruit: wilt u dat uw kinderen meedelen in toekomstige opbrengsten?
- Verken uw financieringsmogelijkheden: Kiest u voor eigen vermogen, externe financiering of beiden?
Zoals u ziet, komt er heel wat bij kijken als u een onroerend goed aankoopt over de grens.
Wil je hier graag meer over weten, neem dan gerust contact met ons op.
[1] Voor aanslagjaar 2026 - inkomstenjaar 2025 bedraagt de indexatiecoëfficiënt 2,2446.
[2] Bij de berekening van de te betalen belasting werd abstractie gemaakt van het regime van de bevoorrechte belastingplichtigen in de belasting der niet inwoners en de eventuele fiscale voordelen die hieruit kunnen voortvloeien.
