De vrijstelling voor onroerende verhuur heeft tot gevolg dat de opgelopen btw met betrekking tot de verkrijging, oprichting of verbouwing van het onroerend goed niet aftrekbaar is en dan ook mee verrekend wordt in de (verhoogde) huurprijs.Door de invoering van een optionele btw-heffing op de professionele verhuur van onroerend goed (met aftrek van btw) wil de regering tegemoetkomen aan de negatieve gevolgen van de vrijstelling. Tegelijkertijd wordt van de gelegenheid ook gebruik gemaakt om ook de btw-behandeling voor andere vormen van verhuur van onroerend goed aan te passen. Daartoe werd op 31 juli 2018 een (nieuw) wetsontwerp ingediend bij de Kamer. Dit wetsontwerp werd alvast op 19 september 2018 aangenomen in de Commissie Financiën. Hieronder een kort overzicht van de maatregelen die zijn voorzien.
Optionele btw-heffing voor professionele verhuur
Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat de optionele btw-heffing enkel kan toegepast worden voor nieuwe gebouwen, i.e. waarvoor de btw op de oprichting/bouw ervan voor het eerst opeisbaar wordt vanaf 1 oktober 2018.
Met andere woorden, de werken van de bouw moeten starten na 1 oktober. Evenmin mogen er voorschotfacturen worden uitgereikt voor die datum. Studies en grondwerken uitgevoerd voor 1 oktober 2018 zouden daarentegen geen beletsel zijn.
Volgende voorwaarden dienen te zijn vervuld:
- Nieuw opgericht gebouw of fundamentele vernieuwbouw vanaf 1 oktober 2018 (loutere renovatie is niet voldoende)
- Verhuur in een professionele context (d.w.z. de huurder gebruikt het gebouw voor zijn btw-activiteit, al dan niet vrijgesteld)
- De optie moet worden uitgeoefend door zowel de ‘verhuurder’ als de ‘btw-plichtige huurder’ en geldt voor de volledige duurtijd.
- De optie strekt zich uit tot het bijhorende terrein, indien dit mee verhuurd wordt.
- De huurprijs moet marktconform zijn wanneer de huurder “verbonden” is met de verhuurder en deze huurder een beperkt recht op btw-aftrek heeft.
- Delen van een gebouw kunnen afzonderlijk met btw worden verhuurd indien deze zelfstandig verhuurd en gebruikt kunnen worden (o.m. afzonderlijke ingang vereist).
Bij optie voor de btw-heffing wordt het gebouw voortaan onderworpen aan een verlengde btw-herzieningstermijn van 25 jaar (tegenover de normale termijn van 15 jaar voor gebouwen).
Verhuur van opslagruimte: ook optionele btw-heffing
Zonder dat hiervoor de boven aangehaalde ‘nieuwheidsvoorwaarde’ geldt, zal de optionele btw-verhuur eveneens mogelijk worden voor de terbeschikkingstelling van (nieuwe en reeds bestaande) opslagruimten.
Daartoe zal voortaan vereist zijn dat de ruimte (slechts) voor meer dan 50% gebruikt wordt voor het opslaan van goederen. Deze 50% kan zowel in oppervlakte als in volume worden berekend.
Bovendien zou zelfs de aanwezigheid van een beperkte verkoopruimte (winkel of commerciële ruimte) in het gebouw (maximaal 10%) de btw-heffing niet in de weg staan.
Korte termijnverhuur: verplichte btw-heffing
Voor de kortdurende verhuur van onroerende goederen zal worden voorzien in een verplichte btw-heffing. Deze verplichting zal gelden voor alle verhuren (zowel B2B als B2C) voor een periode van maximaal 6 maanden.
In de praktijk zal de verplichte btw-heffing aldus betrekking hebben op de (korte) verhuur van vergaderruimten, seminarieruimten, congreszalen, feestzalen evenals beurs- en tentoonstellingsruimten, etc.
Evenwel wordt er in een uitzondering voorzien voor dergelijke verhuren van korte duur aan (1) natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privédoeleinden (bewoning), (2) aan organisaties zonder winstoogmerk en (3) aan eenieder, die het onroerend goed aanwendt voor sociaal-culturele handelingen. In dat kader zal ook een ‘attest’ ingevoerd worden waarin de huurder kan verklaren dat hij aan de betreffende voorwaarden voor de vrijstelling voldoet en dat aldus de verhuurder ontlast van het bewijs voor de toepassing van de vrijstelling.
Inwerkingtreding op 1 januari 2019, maar nu reeds actie
Tot op datum van onderhavige tekst, 20 september 2018, werd het bovenstaande nog niet definitief goedgekeurd. Wel werd het wetsontwerp op 19 september 2018 goedgekeurd in de Commissie Financiën. Er is voorzien dat de nieuwe regels in werking zouden treden op 1 januari 2019. Het is dan ook verder uitkijken naar de definitieve wetteksten en de uitwerking in koninklijke besluiten en administratieve richtlijnen.
Inmiddels is het niet onverstandig om bestaande en geplande verhuurprojecten door onze btw-specialisten proactief te laten bekijken in het licht van de komende btw-wijzigingen. In bepaalde gevallen kan er zelfs mogelijkerwijze een herziening worden toegepast waarbij een gedeelte van niet afgetrokken btw uit het verleden vooralsnog gerecupereerd kan worden.
