Nieuwe regeling inzake btw en verhuur: FAQ verduidelijkt

Sinds 1 januari 2019 is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om de onroerende verhuur optioneel aan btw te onderwerpen. Tegelijkertijd zorgde de betreffende wet van 14 oktober 2018 ook voor enkele aanpassingen op het vlak van de kortdurende verhuur en de verhuur van opslagruimte.

In een eerdere blog kwam de nieuwe regeling reeds aan bod. In Circulaire 2019/C/25 van 21.03.2019 wordt nu aan de hand van 26 ‘frequently asked questions’ (FAQ) bijkomende toelichting gegeven bij de nieuwe regeling. Hierna hernemen we eerst nog eens kort de algemene principes van de nieuwe regeling en lichten we vervolgens een aantal van de topics uit deze FAQ uit.

Categorieën uit de nieuwe btw-regeling inzake onroerende verhuur

1. Voor langlopende verhuur van een nieuw (na 1.10.2018 opgericht) gebouw dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van (vrijgestelde en/of belaste) belastingplichtige verleent, kunnen beide partijen samen (verhuurder én huurder) ervoor kiezen om de huurprijs van dit ‘professioneel gebruikte’ (gedeelte van het) gebouw aan de btw te onderwerpen. In dat geval zal de verhuurder weliswaar btw moeten aanrekenen op de huurprijs, maar is er wel het grote voordeel dat de verhuurder de btw op de verkrijging, oprichting of werken van het (gedeelte van het) gebouw in aftrek kan brengen. Dit laatste kwam reeds in onze vorige nieuwsbrief aan bod.
2. Voor de kortdurende onroerende verhuur (periode van maximaal 6 maanden) wordt voorzien in een verplichte btw-heffing (bijvoorbeeld vergaderruimten, seminarie- en congresruimten, pop-ups, etc.). Blijven evenwel vrijgesteld, de kortlopende verhuur aan (1) natuurlijke personen voor privégebruik, (2) aan organisaties zonder winstoogmerk en (3) aan organisaties die het betreffende onroerend goed gebruiken voor vrijgestelde sociaal-culturele handelingen.
3. Voor de terbeschikkingstelling van opslagruimte die door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van (vrijgestelde en/of belaste) belastingplichtige verleent, is vanaf 1 januari 2019 eveneens in een optionele btw-heffing voorzien. Hier is niet vereist dat het zou gaan om een nieuw gebouw; ook bestaande gebouwen komen in aanmerking. Bovendien zal voortaan slechts vereist zijn dat de ruimte voor meer dan 50% gebruikt wordt voor opslag van goederen (dit kan zowel in oppervlakte als in volume berekend worden). Het andere gedeelte mag bijvoorbeeld als showroom of voor administratie worden gebruikt. Bovendien zou zelfs de aanwezigheid van een beperkte verkoopruimte tot maximaal 10% (bijvoorbeeld winkel) geen beletsel (meer) zijn. Een opslagruimte waar zeer occasioneel een verkoop plaatsvindt (bijvoorbeeld fabrieksverkoop één keer per jaar), is evenwel geen probleem. Indien de opslagruimte wordt verhuurd aan een huurder die niet de hoedanigheid van belastingplichtige heeft (bijvoorbeeld particulier of overheid), blijft de verplichte btw-heffing.

Waarop is nieuwe regeling niet van toepassing?

• De invoering van de nieuwe regeling inzake onroerende verhuur heeft uitsluitend betrekking op de louter ‘passieve’ exclusieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed aan een huurder, die oorspronkelijk onder de vrijstelling van artikel 44, §3, 2° W.btw valt. De actieve terbeschikkingstelling waarbij de onroerend-goed-component ondergeschikt is aan andere belaste diensten, wordt dus niet bedoeld en blijft belastbaar (bijvoorbeeld bedrijvencentrum in Circulaire nr. 39 van 27.09.2005).
• De invoering van de optionele belastingheffing heeft ook geen invloed op de bestaande verplichte uitzonderingen op de vrijstelling voor onroerende verhuur, zoals verhuur van stallingen voor rijtuigen, onroerende financieringshuur, terbeschikkingstelling kampeerplaats, terbeschikkingstelling in kader van exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens, etc.

Enkele Frequently Asked Questions

• Ook gedeelten van een gebouw kunnen het voorwerp uitmaken van de optionele btw-heffing. Deze moeten dan economisch zelfstandig kunnen worden verhuurd en gebruikt. Dat houdt onder meer in dat men zich van buitenaf toegang moet kunnen verschaffen tot die gedeelten, zonder zich doorheen ruimten te moeten begeven die uitsluitend voor andere doeleinden dan de economische activiteit worden aangewend door de huurder of andere huurders.
• De leegstand van het gebouw door omstandigheden buiten de wil van de verhuurder vormt geen element dat toelaat om het initieel uitgeoefende recht op aftrek in vraag te stellen. De verhuurder moet niet overgaan tot een herziening in het voordeel van de Staat in de volgende omstandigheden en onder volgende voorwaarden: (1) voor de periode waarin het gebouw of het gedeelte van het gebouw is blijven leegstaan alvorens een eerste aan de btw onderworpen verhuurcontract werd afgesloten of tussen twee verhuurperiodes met belastingheffing en (2) voor zover de verhuurder te goeder trouw is en op een redelijke manier aantoont dat hij altijd de bedoeling heeft gehad het gebouw met toepassing van btw te verhuren en hij hiervoor de nodige stappen heeft ondernomen, maar dat het goed desondanks door omstandigheden buiten zijn wil is blijven leegstaan.
• De optie voor de belastingheffing moet gezamenlijk door de verhuurder en huurder worden uitgeoefend. Beide partijen moeten dus akkoord zijn. Een specifieke verklaring ‘pro fisco’ in de huurovereenkomst, die de wil van de partijen bevestigt om de optie uit te oefenen, zal daartoe volstaan.
• De mededeling door de huurder van een geldig btw-nummer is geen voldoende indicatie voor zijn hoedanigheid als belastingplichtige die aanspraak kan maken op de optionele btw-heffing (vereiste van gebruik voor belaste of vrijgestelde economische handelingen die de hoedanigheid van belastingplichtige verleent). Deze hoedanigheid kan worden aangetoond door een geheel van met elkaar overeenstemmende bewijzen waarvan geen enkel element voldoende of onmisbaar is.
• Verplichte btw-heffing kortdurende verhuur. Rekening houdend met het feit dat de hoedanigheid van de afnemer een impact kan hebben op de btw-regeling (vrijstelling of verplichte btw-heffing), zal de verhuurder ten aanzien van de btw-administratie moeten kunnen aantonen dat die verhuur desgevallend is ‘vrijgesteld’ (vrijstelling omdat huurder kwalificeert als organisatie zonder winstoogmerk of bij specifiek gebruik voor vrijgestelde socio-culturele handelingen). Daartoe zal een verklaring van de huurder volstaan, dat hij de voorwaarden vervult om één van de uitzonderingen op verplichte belastingheffing te kunnen genieten, behoudens bij samenspanning tussen partijen.
• De nieuwe verplichte btw-heffing van de kortdurende onroerende verhuur heeft voorrang op de nieuwe optionele btw-heffing van de onroerende verhuur. Het is overbodig om na te gaan of het gebouw beantwoordt aan de vereiste normen voor het belasten als opslagruimte, of bij ontstentenis of het gebouw beantwoordt aan de voorwaarden voor de uitoefening van de optionele belastingheffing. Bijgevolg wordt de terbeschikkingstelling van een opslagruimte door een als zodanig handelende belastingplichtige voor een periode van niet meer dan 6 maanden aan een belastingplichtige die ze voor uitsluitend economische doeleinden zal aanwenden, als kortdurende verhuur in principe verplicht belast.
  1. Niettemin is deze kortdurende verhuur van opslagruimte uitgesloten van de btw-heffing en geniet ze de principiële vrijstelling als ze wordt verricht voor (i) een organisatie (met of zonder rechtspersoonlijkheid) zonder winstoogmerk of (ii) eenieder die de opslagruimte aanwendt voor vrijgestelde socioculturele handelingen (artikel 44, §2 W.btw).
  2. Nochtans, in de situaties waarin de vrijstelling in principe van toepassing is, kunnen, ongeacht of de huurperiode niet meer is dan 6 maanden, de huurder en verhuurder overwegen om samen te opteren voor de optionele btw-heffing op deze terbeschikkingstelling van opslagruimte.

• Terbeschikkingstelling van opslagruimte. Het gebouw dat voldoet aan de vereiste normen (oppervlakte/volume) om het voorwerp te kunnen uitmaken van een overeenkomst met betrekking tot de terbeschikkingstelling van een belaste ruimte voor het opslaan van goederen, komt in aanmerking voor: (1) het stelsel van de optionele btw-heffing, indien de opslagruimte wordt gebruikt voor de economische activiteit van de belastingplichtige, zonder dat de voorwaarde inzake nieuwbouw of vernieuwbouw (na 1.10.2018) moet worden vervuld, en (2) verplichte btw-heffing, indien de huurder deze ruimte niet gebruikt voor zijn economische activiteit, met name een particulier of een niet-belastingplichtige rechtspersoon (bijvoorbeeld de overheid).

Tot slot is het opmerkelijk dat de Circulaire niets zegt over de wijze waarop de btw kan worden afgetrokken of herzien bij kortdurende verhuur, die binnen hetzelfde jaar afwisselend belast en vrijgesteld kan zijn. En hoe zit dat met opslagruimten die voortaan wel voldoen aan de voorwaarden om met btw belast te worden? Naar verluidt zou hier nog een afzonderlijke Circulaire gepubliceerd worden.

Uit het bovenstaande blijkt dat een en ander er niet eenvoudiger op is geworden. Het is dan ook raadzaam om één van onze btw-specialisten te betrekken bij de structurering van uw onroerend-goedprojecten. Misschien dat zelfs nog een gedeelte van verloren gewaande btw uit het verleden kan gerecupereerd worden.