Nieuwe competitieve maatregel in vastgoedsector

Eerder in deze nieuwsbrief kwam het zomerakkoord reeds aan bod. Terloops komt in dit zomerakkoord ook een belangrijke maatregel op het vlak van btw ter sprake: de invoering van een btw-optiesysteem voor de verhuur van onroerende goederen. Deze maatregel wordt genomen om een einde te stellen aan  de competitieve handicap van België met betrekking tot de terbeschikkingstelling van onroerende goederen.

Onder de huidige regeling is de ‘gewone’ verhuur van onroerende goederen in principe vrijgesteld van btw. Dit heeft echter eveneens tot gevolg dat de opgelopen btw met betrekking tot de verkrijging, oprichting of verbouwing van het onroerend goed niet aftrekbaar is. Daardoor zal de niet-aftrekbare btw deel uitmaken van de kostprijs van het verhuurde onroerend goed en daardoor mogelijk van de huurprijs.

Op de principiële vrijstelling van de onroerende verhuur bestaan een aantal uitzonderingen. Sommige daarvan zijn in de wet opgenomen (onder meer: terbeschikkingstelling van parkings, opslagplaatsen, terbeschikkingstelling in het kader van haven- en vlieghavenexploitatie en de onroerende financieringshuur). Andere uitzonderlingen worden vermeld in administratieve toelichtingen als varianten op een belaste actieve terbeschikkingstelling (in tegenstelling tot de passieve terbeschikkingstelling bij een gewone onroerende verhuur) of als het verlenen van een recht om een beroepswerkzaamheid uit te oefenen (onder meer: bedrijven- en dienstencentrum, winkelcentrum, gebruik congresinfrastructuur, etc.). Maar voorgaande uitzonderingen worden in de regel onderworpen aan tal van strikt te volgen voorwaarden, waardoor veel economische operatoren geen gebruik kunnen maken van één van deze mogelijkheden en dus geen btw-aftrek kunnen genieten.

De beleidsnota van de minister van Financiën van 28 oktober 2016, voorzag reeds dat de invoering van een optionele btw-heffing op professionele onroerende verhuur (naar Nederlands model) zou onderzocht worden. Het voorliggende zomerakkoord van 26 juli 2017 bevestigt nu deze intentie. De technische uitwerking is pas gepland voor het komende najaar. Voorlopig zijn er nog geen teksten beschikbaar die een tip van de sluier kunnen oplichten.

Aangezien de beleidsnota zelf ernaar verwijst en in afwachting van verdere toelichting, kan eens gekeken worden naar het Nederlandse model van de optionele btw-heffing. Volgens het Nederlandse model kan geopteerd worden voor belaste verhuur als de huurder de onroerende zaak gebruikt voor doeleinden waarvoor hij 90% of meer recht op aftrek van voorbelasting heeft. Huurder en verhuurder moeten daarbij optreden als ‘ondernemer’ (economische actoren). Gebouwen die geheel of gedeeltelijk bestemd zijn voor bewoning (vb. vakantiewoningen) worden uitgesloten van de optiemogelijkheid. De optie wordt uitgeoefend in de schriftelijke huurovereenkomst of een formeel optieverzoek. In beide gevallen moet uitdrukkelijk het bewuste gedeelte van het onroerende goed worden beschreven met aanduiding van kadastrale legger. Tevens moet een door de huurder ondertekende verklaring worden toegevoegd of opgenomen waaruit blijkt dat het onroerend goed quasi volledig voor zijn  btw-belaste activiteiten wordt aangewend.

Wellicht dat in België het optionele regime aan soortgelijke voorwaarden als in Nederland zal worden onderworpen. Daarbij zal de hoedanigheidsvoorwaarde in hoofde van de huurder ongetwijfeld centraal staan. Er dient evenwel nog afgewacht te worden hoe een en ander concreet zal worden ingevuld en hoe een (eventuele) overgangsregeling er zal uitzien. Inmiddels kunnen de operatoren in de vastgoedsector alvast uitkijken naar deze belangrijke nieuwe troef vormen, die zal toelaten om voortaan in meer gevallen dan voorheen de btw geheven van oprichtings-, verbouwings- en herstellingswerken te recupereren. Met betrekking tot lopende overeenkomsten zal in principe ook nog een gedeelte van de ‘historische’ btw kunnen worden gerecupereerd, al valt te verwachten dat een overgangsregeling hier bepaalde beperkingen zal opleggen.

We kijken dan ook uit naar de definitieve teksten en voorwaarden ten einde de juiste impact hiervan bij de diverse economische actoren te kunnen inschatten.