Welkom in The Field

Deze tekst biedt een volledig overzicht van de btw-regels rond de verhuur van bedrijfsvastgoed in België. De algemene regel is dat verhuur van onroerend goed vrijgesteld is van btw, maar sinds 2019 bestaat er een keuzemogelijkheid om bedrijfsvastgoed toch aan btw te onderwerpen. Dit biedt voordelen voor verhuurders en huurders, zoals de mogelijkheid tot btw-aftrek op investeringen. De tekst behandelt de historische evolutie van de wetgeving, de impact van btw-vrijstelling, verplichte en optionele btw-heffing, de voorwaarden voor btw op verhuur, specifieke regels voor opslagruimte, de herzieningstermijn van btw (15 versus 25 jaar), en praktische aandachtspunten bij het opstellen van huurovereenkomsten. Tot slot wordt ingegaan op de gevolgen bij verkoop van vastgoed na btw-verhuur en wordt geconcludeerd dat btw-verhuur een strategisch instrument kan zijn voor ondernemers, mits de regels correct worden toegepast.

Vanaf 1 januari 2026 moeten alle in België btw-geregistreerde bedrijven gestructureerde elektronische facturen uitreiken voor B2B-transacties. Dit artikel bespreekt de formele vereisten voor facturen, zoals verplichte inhoud, taal- en valutaregels. Ook worden de juridische gevolgen van niet-naleving toegelicht, zoals het verlies van het recht op btw-aftrek en boetes. Nauwkeurigheid en bewijsstukken zijn essentieel.

Sinds begin 2024 is een belangrijke wijziging van kracht in het stelsel van het verlaagde btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van gebouwen. Deze hervorming beoogde een rationalisering en vereenvoudiging van de vorige regelgeving, die al meerdere jaren van toepassing was.

De toepassing van het verlaagd tarief van 6% op renovatie van woningen ouder dan 10 jaar is algemeen bekend. Afbraak met wederopbouw valt hier niet onder en is onderworpen aan het standaardtarief van 21%. Sinds 2007 is er evenwel ook een verlaagd tarief van 6% toepasselijk op ‘afbraak en heropbouw’ van ‘woningen’ die gelegen zijn in een van 32 Belgische centrumsteden. Deze laatste regeling zou nu tijdelijk uitgebreid worden tot de rest van het Belgische grondgebied en ook wanneer de woning niet zelf gebruikt wordt maar als sociale woning zou worden verhuurd. Bovendien wordt het voortaan ook mogelijk om 6% btw toe te passen op de ‘verkoop’ van na afbraak heropgebouwde woningen (bijvoorbeeld door projectontwikkelaars). Voorgaande blijkt uit het ontwerp van de Programmawet (dat nog in de Kamer moet behandeld worden). Mits finale goedkeuring zal deze regeling ingaan vanaf 1 januari 2021. Met deze tijdelijke maatregel wil de regering inspelen op de economische impact van de coronacrisis op de bouwsector en wordt er tevens een sociale en ecologische doelstelling nagestreefd. Hierna vindt u de krachtlijnen van de nieuwe regeling, gebaseerd op de memorie van toelichting bij het ontwerp van de Programmawet.

Het huidige btw-stelsel werd ingevoerd in 1993 en was bedoeld als tijdelijke overgangsregeling naar een definitief btw-stelsel. Dit definitieve stelsel zal gebaseerd zijn op het beginsel van belastingheffing in de lidstaat van de bestemming van de goederen en diensten en niet langer in de lidstaat van oorsprong, zoals oorspronkelijk in 1993 voorzien. In het proces van de evolutie naar dit definitieve stelsel publiceerde de Europese Commissie op 7 april 2016 een actieplan en maakte in opvolging daarvan op 4 oktober 2017 een stappenplan op om te komen tot een gemeenschappelijke btw-ruimte in de EU.

Het afsluiten van een sale en lease-back overeenkomst met betrekking tot een onroerend goed, dat door een belastingplichtige in eerste instantie in (vrijgestelde) erfpacht wordt gegeven aan een financiële instelling (99 jaar), om het vervolgens onmiddellijk terug in (vrijgestelde) leasing te nemen (niet-opzegbare periode van 15 jaar en met aankoopoptie), leidt er niet automatisch toe dat de oorspronkelijk afgetrokken btw moet worden herzien door de belastingplichtige.

In een mededeling van 9 januari jl. geeft de Administratie toelichting bij enkele punten uit de nieuwe regeling inzake de optionele btw-heffing op professionele onroerende verhuur. Het betreft enerzijds een verduidelijking van de gebouwen die in aanmerking komen voor de nieuwe regeling (oprichting na 1.10.2018) en anderzijds de wijze waarop en welke historische btw uit 2018 kan gerecupereerd worden.

Indien u aangifteplichtig voor de Intrastat-verzendingen (uw intra-EU-uitvoer), dan zal u vanaf 2019 (de aangifte van 20 februari 2019) twee bijkomende velden moeten invullen. Voor de aangifte van Intrastat-aankomsten uit andere lidstaten (uw intra-EU-invoer) verandert er daarentegen niets.

Door een optionele btw-heffing op de professionele verhuur van onroerend goed (met aftrek van btw) wil de regering tegemoetkomen aan de negatieve gevolgen. Tegelijkertijd wordt van de gelegenheid gebruik gemaakt om ook de btw-behandeling voor andere vormen van verhuur van onroerend goed aan te passen. De regering heeft daartoe op 31 juli 2018 het nieuwe wetsontwerp ingediend bij de kamer. De stemming in het parlement wordt verwacht voor september/oktober 2018. Tijd voor een update.

Onder de huidige regeling is de ‘verhuur’ van onroerende goederen vrijgesteld van btw, wat tot gevolg heeft dat de opgelopen btw met betrekking tot de verkrijging, oprichting of verbouwing van het onroerend goed niet aftrekbaar is. Daardoor is de niet aftrekbare btw een onderdeel van de kostprijs van het verhuurde onroerend goed, wat normalerwijze aanleiding zal geven tot een verhoogde huurprijs. Een optionele btw-heffing op de verhuur van onroerend goed zou aldus wel btw-aftrek kunnen genereren en tegemoetkomen aan deze negatieve gevolgen.

De Minister van Financiën heeft onlangs aan de administratie opdracht gegeven om een nieuw boetebeleid inzake btw uit te werken. Vooral de in 2012 verhoogde niet-proportionele boetes waren vaak veel te streng. Niet alleen zijn deze boetebedragen hoog, er wordt ook geen rekening gehouden met de aard van de overtreding. Volgens de Minister moet er worden uitgegaan van de goede trouw van de ondernemer en niet langer enkel van de kwade trouw.

Wanneer u een maaltijd bestelt, staat u er waarschijnlijk niet bij stil, maar inzake btw is het verschil tussen een levering en een dienst van groot belang. Restaurant- en cateringdiensten zijn immers onderworpen aan een btw-tarief van 12% (spijzen) en 21% (dranken), terwijl voor de levering van spijzen en dranken de btw 6% (standaardproducten) of 21% (alcoholische dranken en luxeproducten) bedraagt.

Met ingang van 1 oktober 2018 zou een optionele aanrekening van btw gelden voor onroerende verhuur van professioneel gebruikte gebouwen of gedeelten van gebouwen, die “opgericht” of “aanzienlijk vernieuwd” worden (B2B context).

De Europese commissie heeft op 18 januari 2018 een voorstel tot wijziging van de BTW-Richtlijn gepubliceerd die de huidige regeling zou hervormen. De voorstellen hebben als doel de btw-heffing in de lidstaat van bestemming te versterken en te omkaderen. Vanuit diezelfde gedachte had ook de Ecofin-Raad van de EU op 5 december 2017 reeds een pakket maatregelen goedgekeurd inzake de btw-regeling voor e-commerce. De voorstellen worden hierna kort toegelicht. Als alles goed gaat zouden sommige van de voorgestelde wijzigingen naargelang het geval reeds in 2021 of vanaf 1 juli 2022 in werking moeten treden.

In een B2B-context vinden diensten in principe plaats daar waar de afnemer gevestigd is. Echter, voor bepaalde vervoersdiensten wordt de plaats van de dienst bepaald op basis van het ‘werkelijk gebruik’. Deze afwijkende plaatsbepalingsregel (i.e. de ‘use & enjoyment’-regel) werd gewijzigd.

Internationaal goederenverkeer - onderaannemer niet langer vrijgesteld van btw