De uitgave van IFRS 16 in 2016 en de verplichte toepassing sinds 1 januari 2019 hebben de verwerking van leasecontracten ingrijpend gewijzigd. Deze evolutie wordt bijzonder relevant wanneer Belgische ondernemingen rapporteren volgens BE GAAP, terwijl investeerders, kopers en analisten gebruikmaken van IFRS‑gebaseerde waarderingsmultiples.
Zonder de juiste normalisaties kunnen hierdoor interpretatieverschillen ontstaan en waarderingsresultaten tot stand komen die niet volledig in lijn zijn met de economische realiteit.
Omdat leasecontracten voor veel ondernemingen een wezenlijk onderdeel vormen van hun operationele werking—gaande van vastgoed en voertuigen tot productieapparatuur en IT‑infrastructuur—heeft het gehanteerde rapporteringskader een duidelijke impact op de balans, de winst‑ en verliesrekening en belangrijke financiële ratio’s. De manier waarop IFRS 16 en BE GAAP deze contracten presenteren, verschilt daarbij aanzienlijk.
In het vervolg van dit artikel lichten we deze verschillen toe en tonen we hoe ze leiden tot uiteenlopende waarderingsbeelden, en waarom een correcte normalisatie daarbij essentieel is.
Wanneer moet een lease op de balans volgens IFRS 16?
IFRS 16 vertrekt vanuit een duidelijk principe: leases moeten worden geactiveerd wanneer de huurder controle heeft over het gebruik van een geïdentificeerd actief gedurende de leaseperiode.
Concreet betekent dit dat de huurder:
- het economisch voordeel uit het gebruik van het actief verkrijgt, én
- het recht heeft het gebruik van het actief te sturen.
Wanneer aan deze voorwaarden is voldaan, moet de onderneming zowel een “right‑of‑use‑asset” als een leaseverplichting opnemen.
Uitzonderingen: wanneer komt een lease níet op de balans onder IFRS16?
IFRS 16 voorziet slechts twee expliciete vrijstellingen:
- Short‑term leases: leasecontracten met een leaseperiode van maximaal 12 maanden, zonder aankoopoptie.
Deze mogen volledig als kosten in de resultatenrekening worden geboekt.
- Low‑value asset leases: leases van activa met een lage individuele waarde (bijvoorbeeld laptops, kleine IT‑apparatuur).
Daarnaast worden niet‑leasecomponenten (zoals service‑ of onderhoudsdiensten) uitgesloten van activering. Die worden als operationele kosten verwerkt, maar vormen geen vrijstelling als zodanig.
Alle andere leases moeten volgens IFRS 16 verplicht op de balans worden opgenomen.
Van leasekost naar balanspost
IFRS 16 vertrekt vanuit het principe dat vrijwel alle leases een vorm van financiële verplichting vertegenwoordigen, en dus op de balans thuishoren. Waar BE GAAP operationele leases buiten de balans laat, verplicht IFRS 16 ondernemingen om zowel een “right‑of‑use”-actief als een leaseverplichting te erkennen. Dat zorgt niet alleen voor een stijging van de schuldenlast, maar ook voor een structurele verandering in de presentatie van winstgevendheid.
Onder IFRS 16 wordt de klassieke leasekost omgezet in twee aparte componenten: afschrijvingen op het geactiveerde actief en interestlasten op de leaseverplichting. Hierdoor stijgt de EBITDA automatisch, omdat de leasekost niet langer in de operationele resultaten verschijnt. De onderneming lijkt dus winstgevender, hoewel de onderliggende cashflow en economische realiteit identiek blijven.
BE GAAP: eenvoudiger, maar minder transparant
BE GAAP hanteert een traditioneel onderscheid waarbij operationele leases gewoon als kosten worden geboekt. Ze blijven off‑balance, waardoor zowel de schuldpositie als de EBITDA lager en transparanter ogen. Dit geeft de indruk dat de onderneming lichter gestructureerd en financieel robuuster is, maar dat beeld is vooral een gevolg van presentatie. Economisch gezien blijven dezelfde leaseverplichtingen gewoon bestaan.
Het effect op waardering: subtiel maar strategisch belangrijk
In M&A‑processen worden ondernemingen vaak beoordeeld via markt- of transactiemultiples, historische sectorcases en vergelijkingen tussen peers. Wanneer IFRS‑ en BE GAAP‑cijfers zonder normalisatie worden vergeleken, ontstaat er een vertekend beeld van de waardering.
Onder IFRS 16 is de EBITDA namelijk hoger omdat leasekosten niet langer in de operationele resultaten zitten. Bij BE‑GAAP blijft die kost volledig opgenomen in EBITDA, waardoor dit cijfer lager uitvalt. In een waarderingsmodel zal bij gebruik van eenzelfde multiple de ondernemingswaarde hoger uitkomen bij IFRS dan bij BE-GAAP. Omgekeerd zal de netto financiële schuldpositie bij BE-GAAP lager liggen, wat de een invloed heeft op de uiteindelijke aandelenwaarde.
Daarnaast toont IFRS 16 een hogere netto financiële schuld door de opname van leaseverplichtingen. Dit kan de indruk wekken dat de leverage van de onderneming zwaarder is dan onder BE GAAP. Zonder deze verschillen te normaliseren, worden cijfers onvergelijkbaar en ontstaan er onnauwkeurige conclusies in zowel waardering als onderhandeling.
Voor een eerlijke vergelijking is het essentieel om IFRS‑effecten te neutraliseren en leaseverplichtingen te herrekenen. Zonder die correcties kan een waardering structureel scheeflopen, wat in competitieve transactieomgevingen snel tot discussies en prijsverschillen leidt
De essentie
- IFRS 16 verplicht de opname van vrijwel alle leases op de balans, op 2 uitzonderingen na
- BE-GAAP laat operationele leases off-balance toe
- EBITDA onder IFRS 16 > EBITDA onder BE-GAAP
- Netto financiële positie (NFD) onder IFRS 16 > NFD onder EBITDA
- Niet‑genormaliseerde vergelijkingen tussen IFRS‑ en BE GAAP‑cijfers creëren vertekende waarderingsbeelden
